לחיות אבל אחרת

לא צריך סיווג ביטחוני גבוה כדי לדעת שהגדלתי מאוד את השורט על סין בחודשים האחרונים. מתחילת השנה:

– הכפלתי את השורט על ואלי.
– פתחתי שורט גדול על ריו-טינטו.
– קניתי פוטים של ריו-טינטו.
– ובשבוע האחרון פתחתי שורט על פורטסקיו.

מנגד, סגרתי כמה שורטים על חברות סיניות וגם הקטנתי את השורט על אנחווי (בדיוק דקה לפני שהמניה התרסקה!). אבל נט-נט, הגדלתי מאוד את השורט על סין. רק הפוטים שקניתי על ריו-טינטו תופסים היום יותר מ-5% מהתיק שלי. זהו ההימור הגדול ביותר שעשיתי על אופציות (אם מתעלמים מכתבי האופציות לטווח ארוך של WFC, JPM ו AIG).

בימים ובשבועות האחרונים הגדלתי מאוד את השורט על סין, בגלל שנקודת המפנה כבר הגיעה והשוק מתעלם מזה לחלוטין. לדעתי השוק מפספס פה בגדול וזה הזמן להיות אגרסיבי. מתחילת השנה מחיר עופרת הברזל ירד מ-130 וקצת דולר לטון לאזור ה-100 דולר היום. מדובר בירידה משמעותית ביותר, אבל מחירי מניות הכרייה לא מגלמים ירידה זו – במיוחד ריו-טינטו שבקושי זזה השנה למרות ירידה זו של כ-30% במחירי עופרת-הברזל.

כנראה שהשוק חושב שמדובר בירידה זמנית. זה קרה לנו, למי שזוכר, ב-2012. מחירי הברזל ירדו עד לתחתית של 86$ ואז טיפסו להם די מהר חזרה ל-150$. אולי השוק מצפה שוק להתאוששות. אני לא יודע. בכל אופן, השוק טועה. בואו נמספר את הסיבות לכך:

1 – הביקוש לא ממש חזק. מי שקצת עוקב אחרי התעשייה הזו כבר יודע שהכל מתחיל ונגמר בביקוש הסיני (סין צורכת יותר ממיליארד טון בשנה לעומת בערך 30 מליון טון שצורכת הכלכלה האמריקאית!). אז הכל מתחיל ונגמר בסין. השנה הצמיחה ביצור הפלדה הסיני חלשה ביותר – משהו כמו 2%-3%. זאת צמיחה ממש אטית ביחס לשנים עברו, אבל המצב עוד גרוע יותר ממה שמספרים אלו מראים.

2 – ייצוא הפלדה הסיני גדל. גדל בערך ב-8% אחוז השנה. למשל, באפריל יצור הפלדה בסין גדל ב-1.3 מליון טון, אבל היצוא צמח ב-2.5 מליון טון. מה שאומר שבעצם צריכת הפלדה בסין מתכווצת. אבל המצב (כלפי כורות הברזל) עוד יותר קשה כיוון ש:

3 – תמיד צריך לזכור שבעולם המפותח רוב הפלדה מגיע ממחזור ולא מעופרת-ברזל. בסין, בגלל: א' – שכ-50% מהפלדה הולכת לבנייה. ו-ב' – שבום הפלדה חדש ולוקח כמה שנים עד שהפלדה ממוחזרת, אז מה שקורה זה שרוב הפלדה מיוצרת מעופרת-ברזל ולא מפלדה ממוחזרת. מצב זה עם השנים יעבור יותר ויותר לכיוון הפלדה הממוחזרת. כל שנה תגיע לשוק כמות יותר ויותר גדולה של פסולת-פלדה. ככה שגם אם צריכת הפלדה בסין הייתה צומחת ב-2%-3% בשנה, הביקוש לברזל היה כנראה סטטי ואולי אפילו יורד בגלל הפסולת.

אז אלו שלושת הסיבות לחולשה של הברזל מהכיוון של הביקוש. כיוון ששוק הדיור בסין מפוצץ בעודף עצום של דירות (דבר שכיום גם בסין מכירים בו), אין מצב שהביקוש לפלדה בסין יצמח. סין הגיעה לשיא הביקוש ומכאן הדרך היא רק דרומה. וזה לא משנה מה ממשלת סין תעשה ואם היא תתחיל עם תכנית תמריצים חדשה או לא. ישנה רק דרך אחת לפתור את בעית עודף ההיצע בשוק הנדל"ן והיא לבנות פחות.

מה שיפה בהימור נגד חברות הברזל זה שאפילו אם לגמרי טעיתי בכל מה שכתבתי בשלושת הסעיפים שלמעלה, עדיין ההימור הזה יעבוד. וזאת מאותה הסיבה שהוא עבד טוב עד היום. את השורט על ואלי התחלתי בסוף שנת 2010 כשהמניה נסחרה מעל ל-30$. מאז היא ירדה ביותר מחצי וזאת למרות שהביקוש הסיני לפלדה צמח ממש יפה. הסיבה שמניית ואלי ירדה היא שמחירי הברזל ירדו מאזור ה-190$ כשפתחתי את השורט לאזור ה-100 דולר היום. והסיבה לכך היא – היצע.

4 – השנה היא שנת מפתח בהיצע הברזל. הולכים להתווסף יותר מ-150 מליון טון של ברזל השנה. רק אוסטרליה תוסיף בערך 150 מליון טון – תוספת של כ-50 מליון טון מכל אחת מהשלוש – ריו, BHP ופורטסקיו. עכשיו, בואו נתעלם מהעובדה שהצמיחה ביצור הפלדה הסיני היא בגלל יצוא העודפים, ונתעלם מההאטה בבנייה בסין וגם מעניין המחזור, ובואו נניח שהביקוש הסיני יעלה השנה ב-3%. אתה יודעים מה – בואו נהפוך את זה ל-4%. סין מייצרת 800 מליון טון פלדה. לכך צריך בערך 1.2 מיליארד טון של ברזל. 4% של 1.2 מיליארד יוצא 48 מליון טון. ככה שהיצע הברזל השנה יעלה בכ-100 מליון טון על הביקוש.

5 – 150 מליון טון של היצע חדש? לא ממש. המספר גבוה בהרבה בגלל שיש שחקן אחד בשוק שמשבש לגמרי את התכניות של הכורות האוסטרו-ברזילאיות. מדובר בשחקן הסיני. גם בסין יש המון ברזל (אם כי מאיכות מאוד נמוכה) והכמות שנכרת כל שנה הולכת וצומחת. באפריל, למשל, כריית הברזל בסין עלתה ב-12% משנה שעברה. מדובר בעוד כ-120 מליון טון שמתווספים לשוק השנה. מדובר בברזל מאיכות נמוכה, אז סביר להניח ש-120 מליון טון של ברזל סיני מספיקים ליצור של נגיד 40-50 מליון טון של ברזל. עדיין מדובר בכמות גבוהה מאוד.

רבים טוענים שחברות הכרייה הסיניות מפסיקות להרוויח ברגע שמחירי הברזל נופלים מתחת ל 120$-110$ לטון. לכן ישנה ציפייה בשוק שהמחירים של הברזל לא יכולים לרדת מתחת לטווח זה לאורך זמן. לדעתי מדובר בחלומות באספמיה. מי שחושב שסין תתן לחברות הברזל המקומיות לפשוט רגל לא מבין את צורת המחשבה של השלטון כאן. בסופו של דבר לא תהיה ברירה והשלטון ייתן לאלו ליפול, אבל זה ייקח הרבה מאוד זמן (כמה שנים ככל הנראה). תסתכלו על תעשיות אחרות בסין שמפסידות כסף (כמו למשל – פלדה, ספנות, אלומיניום) ותראו איך השלטון מחזיק אותן בחיים לאורך שנים.

זה מה שאנחנו מקבלים כאן – עלייה בהיצע וירידה (או קיפאון) בביקוש. ולכן אין שום מצב שמחירי הברזל יתאוששו. והנה הסיבה האחרונה מדוע אני חושב שהמחירים לא יתאוששו:

6 – בניגוד ל-2012 שאז הנפילה במחירי הברזל באה יד-ביד עם נפילה במלאי הברזל בנמלים הסיניים, הפעם המלאי רק הולך וגדל. כלומר הנפילה במחיר אינה נובעת מניקוי המלאי אלא מעודף היצע.

לדעתי אנחנו מקבלים כאן את הסופה המושלמת – זינוק בהיצע בדיוק בזמן שהביקוש הסיני הולך להתרסק. אבל אפילו אם הסופה לא תהיה מושלמת והביקוש הסיני לא יתרסק, עדיין נקבל שהיצע הברזל יעלה בהרבה על הביקוש. במקרה שכזה נקבל ירידה במחירים. לדעתי הירידה תהיה דרסטית הרבה יותר ממה שהשוק מצפה. גולדמן, למשל, גם מאמינים שישנו עודף היצע, אבל הם מצפים שזה יביא לירידה די מתונה במחירים – 108$ השנה ו-80$ בשנה הבאה. אני מהמר שהתיקון במחירים יהיה הרבה יותר אגרסיבי. השוק עוד יפלרטט אולי כמה שבועות עם ה-100 דולר לטון, אבל עד סוף השנה המחיר כבר ירד ל-80 דולר או פחות. זה ההימור שלי. זאת הפעם הראשונה מזה לפחות 10 שנים שההיצע עולה על הביקוש. במצב שכזה ירידת המחירים צריכה להיות מאוד אגרסיבית – מספיק אגרסיבית כדי שכורות הברזל תתחלנה לייצר בהפסד. אבל אפילו אם ניקח את האנליזה של גולדמן, הירידה במחיר תגרום להרבה כאב אצל הכורות.

קחו למשל את ריו-טינטו. נגיד שהמחיר יתאזן ב-100 דולר. ב-2012 החברה הרוויחה כ-10 מיליארד דולר על יצור 210 מליון טון ומחיר הברזל עמד על 130$. למרות שהשנה החברה תגדיל את הייצור ל-250 מליון טון, עדיין נקבל נפילה של יותר מ-2 מיליארד דולר בהכנסות. ברור שחלק גדול מזה יגיע לשורה התחתונה. מה יקרה לרווח של החברה אם מחיר הברזל ייפול ל-80$ או 60$?
משום מה השוק עדיין אינו מתמחר את הירידה במחיר הברזל. ריו טינטו נסחרת במחיר די דומה לממוצע המחיר ב-12 החודשים האחרונים. השוק מגיב ממש ממש לאט להתפתחויות האחרונות וזאת הזדמנות להכות בכל הכוח וזאת הסיבה שאני מגדיל את השורט כל הזמן.

שלשום סגן יו"ר Vanke, מאו דה צ'ינג, נאם לפני קהל פרטי והוקלט בחשאי. דבריו עלו לאינטרנט ומהווים הצצה מעניינת על מה חושב הקבלן הגדול בסין על מצב הנד"ן במדינה.

הדבר שהכי הפתיע אותי זה שלואנקה יש בכלל מחלקת מחקר. עד היום הנחתי שהקבלנים הסינים הם אוסף טמבלים שממשיכים לבנות בכל סין בגלל שברור שהביקוש רק יעלה כי הרי יש 20 מליון כפריים שמהגרים לעיר כל שנה. אבל מסתבר שהקבלנים לא כל כך טיפשים. לפחות לואנקה יש מחלקת מחקר רצינית ביותר שבודקת את המצב בכל עיר לפי המצב הדמוגרפי שלה, ממוצע מחירים בהשוואה להכנסה, בהשוואה לעולם וכו'.

הנתונים שמביא הסגן מאו רק מחזקים את התאוריה שבסין יש בועה עצומה. חלק מהדברים שלו תורגמו לאנגלית. שווה מאוד לקרוא, למרות שזה רק חלק קטן ממה שהוא אמר בשפת המקור.

אז אפשר לראות שהוא אומר דברים מאוד דומים למה שאני אומר – מחירי הנדל"ן בסין גבוהים מדי, יש עודף היצע עצום – בעיקר בערים הקטנות והחודשים האחרונים ממש חלשים.

במאמר המלא שבסינית ניתן למצוא לא מעט פנינים. אין מצב שאני הולך לבזבז יומיים מהחיים שלי ולתרגם את הכל, אבל הנה כמה נקודות מעניינות (שלא מופיעות בתרגום האנגלי):

– המלחמה בשחיתות משפיעה בצורה רצינית על שוק הנדל"ן היוקרתי – במיוחד על זה שבבייג'ינג. לפני מספר שבועות קצין בכיר במשטרה (שאינו תושב בייג'ינג) ניסה למכור שני בניינים בעיר. הוא פנה לכמה עשרות סוכני דירות שימכרו כמה שיותר מהר את כל הדירות ולא משנה המחיר. הסיבה לכך היא שהממשלה הסינית בודקת רישומי נדל"ן כדי לאתר מושחתים בשלטון. מאז הבכיר נעצר.

– בשבועות האחרונים המשטרה ביקרה מספר פעמים במשרדים של ואנקה ובדקה את הרישומים של כל הרוכשים של דירות יוקרה. לואנקה אין פרויקטים ממש יקרים – בבייג'ינג דירות היוקרה שלהם נמכרות באזור ה 40-50 אלף יואן למ"ר. הוא לא רוצה לחשוב איך המשטרה חופרת בפרויקטים היקרים יותר.

– מצב זה הביא לקיפאון בנדל"ן היוקרה בעיר. פקידים מושחתים לא מעזים לקנות, אבל גם קונים כשרים לא ממהרים, כי הם מבינים שירידה בביקוש תגרום לירידה במחירים.

– למרות זאת ישנם כמה קבלנים שממשיכים לשלם מחירים אסטרונומיים על אדמות בעיר. מכירות הקרקע בעיר כבר לא כל כך חמות כמו שהם היו עד לפני מספר חודשים. אם בעבר לכל מכירה הופיעו עשרות קבלנים, היום המספרים הרבה יותר קטנים. בד"כ רוב הקבלנים לא מוכנים לקנות מעל מחירי המינימום, אבל תמיד ישנם שני קבלנים שרבים ומעלים את המחיר לגבהים לא הגיוניים בזמן ששאר הקבלנים יושבים המומים מהצד. הוא מציין יום אחד בו נמכרו שתי קרקעות אחת מול השנייה. את הראשונה קנתה חאנג-דה ואת השנייה קנתה ואנקה. חאנג דה שילמו 30 אלף יואן למ"ר וואנקה שילמו על הקרקע השנייה את מחיר המינימום – 8 אלף!

(למי שלא זוכר היה לי שורט על חאנג-דה שהברוקר סגר לי וזה ממש ביאס אותי. חאנג-דה זאת החברה הכי הזויה שאני מכיר. אין לי בכלל ספק שהמניה תסחר באפס עגול תוך 3-4 שנים. הסימול של המניה הוא 3333).

– מאו גם מדבר על יחס בו הם משתמשים לקבוע את גודל ההיצע בערים השונות. זהו יחס שלא הכרתי עד היום – כמות התחלות הבנייה בשנה ביחס לכמות התושבים. מאו טוען שבעבר רק שתי מדינות עברו את ה-12 דירות לאלף תושבים – יפן וקוריאה וגם זה היה לזמן קצר וגם במקרים אלו היחס לא עבר את ה-14. בסין המספר היום עבר את ה-30. אבל…. מספר זה לא כולל את הבנייה הבאה – בנייה ציבורית (ע.מ – יותר מ-5 מליון דירות בשנה), בנייה לא חוקית, בנייה פרטית ובנייה של דירות לעובדים ע"י מקום העבודה.

לדעתי זה אומר שבקלות היחס עובר את ה-50 דירות חדשות בשנה לאלף תושבים. אין ספק שמדובר בבועת הנדל"ן הגדולה בהיסטוריה.
מאו גם מפרט באיזה ערים המצב הכי חמור, ויין-קואו (Yinkou) עומדת בראש עם יותר מ-90. (שיאן – עיר הטרקוטה – לא רחוקה מאחור).

כאמור, זה רק על קצה המזלג.

אז עכשיו נשאלת השאלה, אם הקומוראדים בואנקה מבינים את חומרת המצב, איך הם לא פועלים בהתאם. למשל, אם הם יודעים שהמצב בעיר יין-קואו (Yinkou) הוא סופני, אז למה הם כל כך אקטיביים בעיר?
רק להזכירכם, מנכ"ל ואנקה התראיין לפני כשנה לתכנית 60 דקות האמריקאית ואמר אז שבסין יש בועת נדל"ן, אבל מאז, בשנה שעברה, ואנקה רק המשיכה לקנות אדמות בקצב מטורף.

אז איך זה שהם יודעים וחושבים בדיוק כמוני, אבל פועלים 180 מעלות אחרת?
את התשובה אפשר למצוא בבדיחה הידועה של באפט:

 It reminds me a little of that story of the oil prospector who died and went to heaven. And St. Peter said, 'Well, I checked you out, and you meet all of the qualifications. But there's one problem.' He said, 'We have some tough zoning laws up here, and we keep all of the oil prospectors over in that pen. And as you can see, it is absolutely chock-full. There is no room for you

"And the prospector said, 'Do you mind if I just say four words

"St. Peter said, 'No harm in that

"So the prospector cupped his hands and yells out, 'Oil discovered in hell

"And of course, the lock comes off the cage and all of the oil prospectors start heading right straight down

"St. Peter said, 'That's a pretty slick trick. So,' he says, 'go on in, make yourself at home. All the room in the world

"The prospector paused for a minute, then said, 'No, I think I'll go along with the rest of the boys. There might be some truth to that rumor after all

בימים האחרונים אני יושב מרותק למה שקורה בסין. להיות עד להתפתחות אחת הבועות הגדולות שידע הזמן האחרון. זה בהחלט מרתק. הממדים של הבועה מאוד גדולים, ולדעתי זה לא סתם שבועה כה גדולה התפתחה דווקא בסין. חשבתי על העניין בימים האחרונים – אני יודע רק על שני סינים שחושבים שהמצב הזה של הנדל"ן אינו נורמלי. הראשון זה אנדי-שיה (Andy Xia) והשנייה היא אשתי. כל שאר הסינים לא מבינים בכלל עד כמה המצב במדינה לא נורמלי. אפילו סינים ממש חכמים שאני מכיר, חברים ממש טובים שלי – אף אחד מהם לא חושב שסין בבעיה.

אני מוכרח להגיד שהסינים ממש אכזבו אותי כאן. לדעתי זאת תעודת עניות לעם הסיני. ברור שכל בועה מתנפחת לה בגלל קונפורמיסטיות. זאת בדיוק ההגדרה של בועה – שערך של נכסים עולה כי כולם אופטימיים יתר על המידה. כלומר, קונפורמיזם זה תנאי הכרחי לבועה. אבל אצל עמים ומדינות אחרות תמיד יש את ה-10% או 20% הנון-קונפורמיסטיים שמבינים שיש בועה. תמיד יש את אלה שצועקים שהמלך הוא עירום – כמו למשל כל אלו שעשו שורט על בועת המשכנתאות בארה"ב. בסין אין 10%. אני בספק אם אפילו יש 1%.

כשאני מדבר עם סינים על שוק הנדל"ן זה מדהים איך הם כולם חוזרים על אותם טיעונים – עיור, לסינים אין איפה לשים את הכסף, לבייג'ינג תמיד תהיה הגירה גדולה בגלל החינוך וכו'. לכל עם יש את היתרונות שלו ואת החסרונות שלו. לסינים יש המון צדדים שהייתי מת שהישראלים היו מאמצים (כמו למשל סו‏בלנות), אבל העודף קונפורמיסטיות היא ללא ספק נקודה חלשה מאוד אצלם. זאת הסיבה שהבועה כאן התפתחה מעל ומעבר למה שהיא הייתה מתפתחת במדינה עִם עַם פחות קונפורמיסטי.

הנדל"ן של ואנג-שושו

– קבלן בשנחאי שחתך מחירים ב-28%.

– וילות בחאנגג'וו שנמכרות במחיר של דירה.

– פקיד סיני שניסה לשכנע עיתונאי שלא לפרסם כתבה על מצב הנדל"ן העגום שבצ'ינגדאו (ואז ניסה לשחד אותו :)).

– מספר חודשי המלאי בבאודינג הגיע ל-37.

– מספר חודשי המלאי בוושי הגיע ל-29.

("חודשי מלאי" – כמה חודשים צריך כדי לרוקן את מלאי הבתים החדשים שעומדים למכירה).

אלו רק קצת מהכתבות שפורסמו בסוף השבוע בסין.

הדברים זזים מהר ולא לכיוון חיובי (אלא אם כן אתה בשורט גדול על סין). שוב, לא משהו שלא כתבתי עליו בשבועות האחרונים, רק רציתי לעדכן ששוק הנדל"ן בסין ממשיך להיות במצב עגום. עם כל החדשות האלו לא מוכיחות הרבה לדעתך, אז הנה הגרף שמראה הכל:

לדעתי הגרף הזה, יותר מכל, מראה שסין בדרך לנפילה חופשית. 2013 הייתה שנה מעולה לנדל"ן בסין – מכירות הבתים היו בשיא, ועדיין מלאי הבתים החדשים רק עלה. הגרף מראה בברור את מה שאני מנסה לפמפם פה כבר זמן רב – בסין יש עודף בנייה עצום. למרות שנה טובה לנדל"ן, כמות המלאי עלתה כמעט פי 2 תוך שנה-וחצי. עם קצב בנייה הולך וגדל, וביקוש הולך וקטן, סין בדרך למטה.

כמו בכל סטטיסטיקה, צריך גם לדעת איך לקרוא את הנתונים האלו. לשם כך אני אסביר קצת על איך בונים ומוכרים כאן.
חלק נכבד מאוד מהפרויקטים כאן הם גדולים מאוד – חלק לא קטן אפילו עובר את המליון מ"ר לפרויקט אחד. בד"כ הקבלנים מפתחים את הפרויקט בשלבים וגם מוכרים בשלבים.

נניח קבלן שבונה מתחם מגורים חדש שכולל שבעה מגדלים של 30 קומות כל אחד. לפעמים הוא יבנה את כל המגדלים בבת אחת ולפעמים יחלק לשלבים. נניח שבמקרה שלנו הוא מתכוון לבנות בשני שלבים. שלב א' שיכלול 4 מגדלים ושלב ב' שיכלול 3. באיזה שהוא שלב במהלך הבניה (זה משתנה מעיר לעיר – כל עיר עם התקנות שלה) הוא יתחיל לשווק את הדירות. אבל, וזאת הנקודה החשובה, במקרים רבים הוא יבקש קודם אישור לשווק רק בניין אחד או שניים. רק כשהאישור ניתן לו באופן רשמי, הדירות נכנסות לסטטיסטיקה של המלאי – אבל רק הדירות מהבניינים שהוא משווק. ככה שאם נניח למשל שהפרויקט כולל 7 מגדלים, ושלב א' כולל 4 ושהקבלן החליט קודם לשווק רק מגדל אחד, אז רק הדירות של מגדל אחד יכנסו לסטטיסטיקה של המלאי.

כלומר, למי שלא הבין את הרמז – מלאי הדירות הרבה יותר גדול מזה שבסטטיסטיקה הרשמית. (ואני עוד לא מדבר בכלל על מלאי-הצללים – קרי, דירות יד-2 שעומדות ריקות).

שוק הדיור אצל הדוד סם

מהצד השני של הפסיפיק, קורה משהו לא פחות מעניין (בעצם, כן פחות מעניין, אבל עדיין מעניין). שוק המשכנתאות נמצא בשפל של 14 שנים!

הדוחות של הבנקים שיצאו לפני שבוע-שבועיים היו ממש חלשים. ג'יי-פי אכזבה לכאורה ווולס-פארגו לכאורה הפתיעה לטובה, אבל האמת שאצל שתיהן המצב לא טוב בכלל. ואיך הוא יכול להיות כששוק המשכנתאות בכזה שפל?

זאת הסיבה העיקרית לחולשה בדוחות של וולס-פארגו, ג'יי-פי מורגן וסטיוארט. חולשה זו תרמה גם (אבל רק קצת) לדוח החלש של גולדמן-זאקס (גם לגולדמן יש חשיפה למשכנתאות. רבים לא יודעים זאת, אבל הבנק משווק משכנתאות למוסדיים). שלא תבינו, אני עדיין שורי ביותר על הבנקים בארה"ב ומחזיק בכל המניות האלו (חוץ מאשר בסטיוארט – פוזיציה שסגרתי לפני מספר ימים). אם ג'יי-פי נסחרת במכפיל רווח של 9-10 כששוק המשכנתאות בשפל של 14 שנה, תחשבו איפה תהיה המניה כשמצב יחזור להיות נורמלי.

עקרונית זה לא אמור להיות ככה. שוק המשכנתאות אמור להיות די חזק. הכלכלה האמריקאית יצאה מהמיתון הקשה, אמור להיות ביקוש-עצור לא קטן לאחר שנים של חולשה בנדל"ן, הריבית עדיין נמוכה והחובות של האזרח האמריקאי נמצאים בשפל של מספר עשורים. כל אלו אמורים היו לגרום לפריחה בשוק הנדל"ן/משכנתאות. אז מה לעזאזל קורה כאן?

אפשר למנות 4 סיבות. שתי סיבות ראשונות שלדעתי לא ממש מסבירות את המצב ואני בכלל לא בטוח שהן באמת אחראיות לשפל:

1 – עלייה בריבית. הריבית עלתה לא מעט בשנה האחרונה. עקרונית זה נכון שבמצב של ריבית גבוהה הביקוש למשכנתאות יורד. אבל צריך לזכור שברמה היסטורית הריבית עדיין נמוכה מאוד, לכן זאת לדעתי אינה סיבה מרכזית. אם כי זאת סיבה מאוד משמעותית לחולשה במחזור משכנתאות, אבל לא לשפל של משכנתאות חדשות.

2 – עלייה במחירי הבתים. גם מחירי הבתים עלו לא מעט בשנה-שנתיים האחרונות. אבל גם כאן לדעתי זאת לא ממש סיבה לחולשה במשכנתאות. לפעמים כשהמחירים עולים זה אפילו גורם לבהלת קנייה ולא להיסוס אצל הרוכשים.

אז אם אלו לא הסיבות, מה כן?
לדעתי (ויש מצב גדול שאני מפספס) ישנן שתי סיבות מרכזיות:

3 – היצע נמוך של בתים. השנים שבאו בעקבות המשבר הפיננסי הביאו איתן מבול של בתים מעוקלים. אולם חדלון הפירעון של משקי הבית בארה"ב ירד בצורה דרמטית בשנתיים האחרונות וגל הבתים המעוקלים פסק. אלו חדשות מעולות בסה"כ לבנקים. כיום לאלו יש מאזנים מעולים. ג'ון סטמפ (מנכ"ל וולס-פארגו) אמר לא מזמן שמצב האשראי בבנקים הוא הטוב ביותר מאז שהוא עובד בתעשייה. זאת תהיה רוח גבית מדהימה לבנקים בשנים הקרובות. אני מניח אפילו שבעשרים השנה הבאות מצב האשראי בבנקים האמריקאים יהיה טוב.

אבל סוף העיקולים הביא לירידה עצומה בהיצע הבתים. תוסיפו לזה את העובדה שהקבלנים כמעט ולא בונים, ותקבלו היצע נמוך ביותר. בשביל שיהיה שיפור בשוק הנדל"ן הקבלנים צריכים להתחיל לבנות יותר ולהגדיל את המלאים (כן, בדיוק הפוך ממה שצריך לקרות בסין).

4 – קושי לקבל משכנתה. זאת אולי הסיבה הכי משמעותית בחולשה הנוכחית. בשיחת הועידה האחרונה ג'ימי דיימון (מנכ"ל ג'יי פי) טען שרבים לא מסוגלים לקבל היום משכנתה. מדובר הן בשכבות החלשות יותר, אבל לא רק שם – גם לעצמאיים, למשל, קשה מאוד לקבל היום משכנתה.

אני מוכרח להודות שאני לא עוקב אחרי ההתפתחויות בפרדי-מק ופאני-מה. אני צריך, אבל אין לי כוח לזה. יש המון בלגן שם וכנראה שהממשל עוד לא החליט האם לפרק את החבילה או לא. בגלל הבלגן הזה יש בעיה לבנקים שמשרתים משכנתאות למכור משכנתאות (במיוחד אלו של 30 שנה).

בשביל ששוק המשכנתאות יחזור לשגרה צריכה להיות התפתחות בפרדי-פאני. אם הן תתחלנה לקנות משכנתאות, אז מה טוב. אבל אם יפרקו את החברות האלו זה אומר שהשוק הפרטי יצטרך לרכוש יותר משכנתאות (לא סתם יותר – הרבה הרבה יותר). בטווח הבינוני-ארוך אלו דווקא תהינה חדשות טובות לבנקים, אבל הם יצטרכו לקבל ריביות גבוהות יותר בשביל להסכים לקחת את הסיכון אל תוך המאזנים שלהם.

בינתיים זה נראה ששוק המשכנתאות הולך לדשדש לפחות מספר רבעונים – לפחות עד שיקרה אחד מהשניים – פרדי-פאני תקומנה לתחייה או שהריבית תתחיל לעלות בצורה משמעותית.

אני יודע, זה נשמע כמו פרדוקס – שצריך שהריבית תעלה כדי ששוק המשכנתאות ישתפר. אז יש מצב שאני טועה, אבל ככה לפחות אני רואה את מה שקורה שם מעבר לאוקינוס.

אולי זה בגלל המשבר הכלכלי ואולי בגלל סיבות אחרות, אבל השנים האחרונות בהחלט הביאו איתן מחאות חברתיות בעולם הקפיטליסטי. בין השאר כללו מחאות אלו כעס על ה-1%.

האחד-אחוז הזה מתייחס, כמובן, לאחוזון העליון מבחינת הכנסה. לטענת המוחים, בידי האחוזון העליון מצוי יותר מדי כסף ויותר מדי כח.

והנה לפני מספר ימים בא הניו-יורק-טיימס עם כתבה מעניינת. להלן משפטי המחץ מהכתבה: