העיור בסין הוא המניע העיקרי לבום הבנייה הנוכחי, או ככה לפחות טוענים אלו שחושבים שהבום יכול להמשיך עוד לפחות עשור. בין אם זה מנהלים של חברות הנדל"ן הסיניות, או המנהלים של חברות שמשרתות את הנדל"ן (ברזל, פלדה, מלט וכו') או גופי מחקר ואנליסטים – רובם אומרים שבום הבנייה יימשך כיוון שלסין יש עוד לפחות 10 שנים של תהליך עיור מסיבי. כיוון שכולם מדברים כל הזמן על העיור כמנוע העיקרי של הנדל"ן, גם אני נפלתי למלכודת הזאת כשטענתי שמספר הבתים שנבנה עולה על המספר שצריך לבנות בשביל הכפריים שמהגרים לערים.
ברשומה הזאת אני אראה שההנחה שבום הבנייה נובע מתהליך העיור היא הנחה שגוייה.

ברשומה על העיור בסין הראיתי שהמומחים למיניהם טועים, ושתהליך העיור בסין בעשור הבא יהיה קטן משמעותית ממה שמצפים. ברשומה – עיור מבלי לעזוב את הכפר, הראיתי שחלק נכבד מתהליך העיור אינו באמת מעבר של כפריים לערים, אלא המרה טכנית של כפרים לערים (כלומר התושבים נשארים לגור באותו ישוב, אבל הגדרת הישוב משתנה מ-"כפר" ל-"עיר"). בזמן כתיבת רשומות אלו גיליתי שהעיור בכלל אינו המנוע שדוחף את ענף הבנייה בסין. ואת זה אני אראה כאן.

כמו שכתבתי ברשומה על העיור בסין, בעשור הקודם נוספו לערים 180 מליון תושבים. האם הם היו הסיבה לבום הבנייה בסין? בואו נבדוק.

מהטבלאות ברשומה – עיור מבלי לעזוב את הכפר – ניתן לראות שבאותו עשור בערים בסין נבנו 6.4 מיליארד מ"ר של שטח מגורים. אפילו אם נניח שכל אחד מ-180 מליון התושבים שנוספו לערים גר בשטח של 30 מ"ר, עדיין נקבל שסך הכל היו צריכים לבנות 5.4 מיליארד מ"ר. כלומר בנו מיליארד מ"ר מיותרים. אבל זה לא נגמר בזה כי:

1 – הכפריים שבאים לגור בערים נמצאים בתחתית הפירמידה מבחינת הכנסות ועושר, ולכן הם חיים בצפיפות הרבה יותר גבוהה, ולא צריכים 30 מ"ר לראש.

2 – כמו שהראיתי ברשומה "עיור מבלי לעזוב את הכפר", חלק גדול מהבניה העירונית היא למעשה בנייה שנעשית ב-"כפר" שמומר אח"כ ל-"עיר".

3 – באותה הרשומה גם הראיתי שרוב הבנייה בכפר אינה בנייה של פחונים ובתי-עץ אלא בניית בטון וברזל.

כל אלו מביאים אותי למסקנה שאי אפשר לחלק את הבנייה בסין לבנייה "עירונית" מול "כפרית", אלא שצריך להסתכל על סין כעל מקשה אחת. ואם עושים זאת, מגלים שסה"כ נבנו בסין כ-13.5 מיליארד מ"ר של שטח מגורים בעשור הקודם. כאשר העיור אחראי לפחות מ-5 מיליארד מ"ר – או פחות מ-40% מסך כל הבנייה.

אז מה קורה כאן? למה הסינים בונים כל כך הרבה?

התשובה למעשה כבר צצה לה בשתי הרשומות הקודמות – הסינים שיפרו מאוד את תנאי המגורים שלהם בשני העשורים הקודמים. בעשור הקודם האוכלוסייה הכפרית הוסיפה 9 מ"ר של שטח מגורים לכל תושב, ובערים נוספו 10 מ"ר לכל תושב. אם מסתכלים על זה ככה, העיור מתגלה כעוד פחות משמעותי. אפילו אם הכפריים לא היו עוברים לערים, הם עדיין היו מגדילים את שטח המגורים שלהם ב-9 מ"ר לנפש, ולכן הסינים היו צריכים לבנות כמעט את אותה הכמות של מבנים.

מה שהניע את בום הבנייה בסין היה שיפור עצום בתנאי המגורים של הסינים. השינוי חל הן בכפרים והן בערים. סך הכל במשך העשור הקודם נוספו לכל סיני כ-10 מ"ר של שטח מגורים.

לא העיור אחראי לבום הבנייה בסין, אלא שיפור בתנאי המגורים.

לכן, אם מנסים לנבא מה יקרא בעשור הנוכחי לענף הבנייה בסין, לא צריך לנסות ולנחש מה תהיה רמת העיור בסין, אלא האם השיפור בתנאי המגורים יימשך. למי בכלל אכפת אם בעשור הזה יתווספו לערים 160 מליון תושבים (כמו שהאקונומיסט חושבים) או 100 מליון (כמו שאני צופה). מה שחשוב זה האם בעשור הנוכחי שטח המגורים הממוצע לאדם ימשיך לגדול בקצב הנוכחי. לדעתי התשובה היא שלילית, ויש לכך 3 סיבות:

הסיבה ההשוואתית

הסיבה הזאת היא למעשה הטיעון המרכזי שלי, ולכן גם הטיעון הכי חזק. שני הטיעונים הבאים הם טיעונים משניים והרבה פחות חזקים, ולכן אפשר לדלג עליהם בלי להפסיד הרבה. הסיבה ההשוואתית לבדה מספיקה לדעתי בשביל להוכיח שבום הבנייה לא יכול להימשך בקצב הנוכחי.

כשמנסים לראות מה צריך להיות שטח המגורים הממוצע בסין, כדאי להשוות זאת עם מדינות אחרות בעולם. בגדול, ככל שהמדינה עשירה יותר, כך שטח המגורים גדול יותר – וזה הגיוני ביותר. כזכור, בסוף 2009 שטח המגורים הממוצע בכפרים הסינים עמד על 34 מ"ר לאדם ובערים על 30 מ"ר. לפי קצב הבנייה בשנים האחרונות סביר להניח ששטח המגורים כיום עומד על 35 מ"ר בכפרים ו 32 מ"ר בערים. או בערך 33 מ"ר בכל סין.

בואו נשווה את זה לאירופה:

הנתונים למעלה מעודכנים ללפני 5-10 שנים, אבל עדיין ניתן להסיק מהם לגבי סין.
דבר ראשון שניתן לראות בבירור זה שיש קשר מאוד חזק בין רמת העושר של המדינה לבין שטח המגורים לנפש. במזרח אירופה תנאי המגורים הם העלובים ביותר, בדרום המצב יותר טוב ובצפון אירופה גרים בנוחות. סין נמצאת בערך ברמה של דרום אירופה, וזאת למרות שהתל"ג לנפש בסין נמוך משמעותית מאשר בדרום אירופה, ואפילו מאשר במזרח אירופה. התל"ג לנפש בסין, למי שלא יודע, הוא בערך ברמה של ירדן!

כלומר, סין היא יוצאת דופן – שטח המגורים לנפש בסין גבוה בצורה לא פרופורציונלית לרמת ההכנסה במדינה. גם השוואה לקוריאה הדרומית מביאה למסקנות דומות (בדרום קוריאה שטח המגורים לנפש עומד על 33 מ"ר – כלומר בערך כמו בסין, למרות שקוריאה מדינה הרבה יותר עשירה).

הסיבה העיקרית לכך שסין היא חריגה, היא לדעתי שבסין יש בועת נדל"ן – קרי עודף בנייה. תראו למשל מה קורה באורדוס:

מספר התושבים בעיר עומד על 650 אלף, כאשר רק בשנת 2010 לבדה נמכרו בעיר דירות בגודל כולל של יותר מ-10 מליון מ"ר. מה שאומר שבשנה אחת נמכרו בעיר 15 מ"ר לכל נפש. מעבר לזה, בשנת 2011 החלו לבנות עוד 20 מליון מ"ר של שטח מגורים – כלומר החלו לבנות עוד 30 מ"ר לכל תושב (ושוב, אלו התחלות בנייה של שנה אחת יחידה!).

זה מה שהביא לעיר הרפאים עליה כבר דיברנו בעבר. מה שמדהים אותי בסיפור הזה, זה שלמרות שהעיר ריקה לגמרי, הם עוד ממשיכים לבנות.
אורדוס היא מן הסתם דוגמה קיצונית, אבל היא כן משקפת את מה שקורה היום בסין. מה שקורה באורדוס, קורה בכל שאר סין אם כי בהיקף קטן יותר.

שטח המגורים בסין גבוה יותר מאשר במדינות עם תל"ג לנפש דומה, בגלל שיש פה בועת נדל"ן ולכן מגמה זו לא יכולה להימשך.

בדוח The sustainability of China’s housing boom של חברות הייעוץ The Economist Intelligence Unit. מופיע המשפט הבא:

Between 2011 and 2020, we expect China’s urban population to increase by 26.1% or over 160m people, while urban per head disposable incomes will increase by 2.6-fold to Rmb51,310 (about US$7,500 at current exchange rates). Residential floor space per head in urban areas will increase from 30 sq metres (in 2008) to 41 sq metres by 2020

ברשומה על העיור בסין הראיתי שהתחזית שלהם לגבי העיור בסין אינה סבירה. אבל מה לגבי התחזית שלהם לגבי שטח המגורים בעיר?
האם זה הגיוני שעד סוף העשור שטח המגורים לנפש בערים הסיניות יעמוד על 41 מ"ר?

נחזור לטבלה שלמעלה. שימו לב שהנתונים על תנאי המגורים באירופה לא מדברים רק על תושבי-הערים אלא על כל תושבי-המדינה, וכיוון שבכל המדינות שטח המגורים לנפש בכפר עולה על זה שבעיר, שטח המגורים של האירופאי העירוני נמוך ממה שמצוין בטבלה. אם אכן הנבואה של האקונומיסט תתגשם, הסיני הממוצע יגור בדירות מרווחות יותר מאשר האירופאי הממוצע חי לפני מספר שנים. הסיני הממוצע יגור בדירות גדולות יותר מאשר הדירות בהם הגרמני או ההולנדי חיו לפני 10 שנים. האם זה נראה לכם הגיוני?

מעבר לכך, אפילו אם הנבואה של האקונומיסט תתגשם, החישוב שלהם שגוי. במאמר הם טוענים שבום הבנייה יימשך בגלל העיור ושיפור מתמשך בתנאי המגורים. אבל אפילו אם בסוף העשור שטח המגורים לנפש בעיר יעמוד על 41 מ"ר, עדיין הסינים בונים יותר מדי.

כיום שטח המגורים בעיר עומד על 32 מ"ר ובכפר על 35 מ"ר. כבר הסברתי שאי אפשר להפריד בין הבנייה בכפרים לבין הבנייה בערים (בגלל שההגדרה של סין למושג "עיר" בעייתית, בגלל שכפרים מומרים לערים ובגלל שגם בכפרים הבנייה היא לא בנייה של פחונים), לכן בואו נבדוק את מצב התחלות הבנייה בכל סין.

ניתן לראות משתי הטבלאות שהצגתי ברשומה "עיור מבלי לעזוב את הכפר" שבשנת 2009 הסינים סיימו לבנות 800 מליון מ"ר של שטח מגורים בערים ובערך מיליארד מ"ר בכפרים – או סך הכל 1.8 מיליארד. מאז המספר צמח מאוד, אבל בואו נהיה שמרנים ונניח שעכשיו הקצב עומד על 2 מיליארד מ"ר בשנה. נחלק מספר זה במספר תושבי סין – 1.34 מיליארד, ונקבל שכיום בכל שנה מסיימים הסינים לבנות 1.5 מ"ר של שטח מגורים לנפש. כלומר עד סוף העשור הסינים יוסיפו עוד בערך 13 מ"ר לכל תושב. זה יביא אותם לשטח מגורים ממוצע של 46 מ"ר. מספר זה יהיה גבוה יותר מאשר בכל מדינה באירופה חוץ מאשר דנמרק ולוקסמבורג.

כמו כן ממספר זה ניתן להניח ששטח המגורים בעיר יעמוד על כ 43-44 מ"ר לנפש – גבוה יותר מאשר האקונומיסט מנבאים. לכן, אפילו אם הנבואה המאוד שורית והמאוד לא הגיונית של האקונומיסט תתממש, עדיין הסינים יצטרכו להאט את קצב הבנייה.

הסיבה התרבותית

שמעתי מספר אנשים שמנסים להצדיק את העיוות הזה ביחס של תנאי המגורים מול התל"ג לנפש בסין ע"י סיבות תרבותיות. אני לחלוטין לא מקבל טענות אלו. מילא אם הסינים היו עם של מיזנתרופים שכל אחד חייב לחיות בניתוק מהסביבה, אבל המציאות היא שונה. למעשה, הסינים די אוהבים לחיות אחד בתחת של השני. צפיפות ורעש לא מאוד מפריעים להם. ההפך, הם נרתעים מסביבה שקטה מדי או מאזורים לא מאוכלסים. אני זוכר כשרק באתי לסין אחת המורות שלי סיפרה לנו שהיא גרה שנה בנורווגיה. לפעמים היא הייתה יוצאת לרחובות אוסלו להסתובב ולא היה אף אחד מלבדה ברחוב דבר שהפחיד אותה מאוד. סיפורים דומים שמעתי מלא מעט סינים.

הנה עוד דוגמה – אחותה של אשתי גרה יחד עם בעלה והבן שלהם (בן 16) יחד עם ההורים שלה באותה הדירה. והסיבה לכך היא לא כלכלית. למעשה, במשך שנתיים הם שכרו דירה במרחק דקה הליכה מההורים, ועדיין לא גרו בדירה. הם שילמו כל חודש שכירות, אבל הדירה עמדה ריקה. הסיבה לכך היא שהם פשוט אוהבים יותר לגור ביחד עם ההורים שלה. ככה כשהם באים הביתה בערב, יש להם אוכל מוכן. בכלל לא מפריע להם לגור ביחד 3 דורות באותה הדירה.

לדודה של אשתי יש 2 דירות בבייג'ינג (ועוד אחת בשלבי בנייה). במשך שנים אחת הדירות עמדה ריקה. הם גרים ביחד היא ובעלה יחד עם שני הילדים שלהם (בן 30 ובת 35) ויחד עם הסבתא (בת 96). הדירה הריקה נקנתה לבן, אבל בגלל שהיא רחוקה ממקום העבודה שלו, הוא בחר שלא לגור בה. רק לאחרונה המשפחה התפצלה בין שתי הדירות.

ושלא תחשבו שהמשפחה שלי היא מיוחדת. אני חי מספיק שנים בסין ומכיר מספיק סינים בשביל לדעת שזה הכלל ולא היוצא מן הכלל. מספיק להסתכל במתחם בו אני גר בשביל להבין עד כמה התופעה של מגורים ביחד של 3 דורות מקובלת בסין.

הסיבה הטכנית

כדי להבין למה הסינים בנו כל כך הרבה בשנים האחרונות, צריך להכיר קצת את ההיסטוריה של סין. אני לא אפרט כאן את כל הרפורמות בענף הנדל"ן שעברו על סין בשני העשורים האחרונים, מה גם שאני לא ממש שולט בהשתלשלות האירועים. במקום זאת אני אספר קצת מניסיוני האישי מה עבר על סין.

כשבאתי לסין בשנת 1994 תנאי המחיה של האוכלוסייה בסין היו ירודים ביותר. רוב האוכלוסייה העירונית חיה בבתים ללא מקלחת, שירותים או מטבח. בחודשים הראשנים של 1994 גרתי ולמדתי בקונמינג שבדרום-מערב סין. אחת מהמורות שלי הייתה בחורה צעירה בת כמעט 30 – נשואה+ילד. היא גרה במגורים שסיפקה לה האוניברסיטה. בעצם זה היה חדר קטן בלי מים זורמים שם הם גרו כל המשפחה. הם היו משתמשים בשירותים ומקלחות ציבוריים, ואוכלים או בקפטריה של האוניברסיטה או מבשלים להם משהו פשוט עם בלון גז שהיה ברשותם.

המורים היותר מבוגרים זכו לגור בתנאים יותר טובים – דירות קטנות עם שירותים, מקלחת ומטבח. אבל רוב האוכלוסייה העירונית גרה כמו המורה הצעירה. (אה – ולאף אחד כמעט לא היה טלפון בבית, ואם היה זה היה דרך שלוחה. ככה שכל הסינים היו מסתובבים עם ביפרים. למי מהקרואים שיודע סינית, באותה תקופה המשפט השגור ביותר היה – 有事呼我 – או – אם אתה צריך אותי, שלח לי הודעה לביפר).

בשנת 1995 כבר גרתי בבייג'ינג והיכרתי את אשתי. שני ההורים שלה היו מרצים באחת האוניברסיטאות בעיר. בגלל ששניהם עבדו באותה האוניברסיטה והיה להם ותק רב, הם זכו לדירה קטנה בגודל של 54 מ"ר – עם מקלחת, שירותים ומטבחון קטן. שם הם גרו עם הבת שלהם, בעלה והתינוק. עקרונית גם אשתי הייתה אמורה להצטופף איתם, אבל היא גרה במעונות של האוניברסיטה באותה תקופה וחזרה הביתה רק בסופי שבוע.

חשוב להדגיש שהדירות אז לא היו בבעלות פרטית. כל הדירות בערים היו שייכות למקומות העבודה (שרובם היו בבעלות ממשלתית). מקומות העבודה היו משכירים לעובדים את הדירות תמורת סכום סמלי ביותר. החלוקה של הדירות נעשתה לפי נקודות – שהייתה בנויה בעיקר על ותק, גיל, מס' הנפשות וכו'.

ואז החלה המהפכה. הסינים החלו לבנות בקצב מסחרר. איפה שהוא בערך בשנת 1995 כל הערים בסין נראו כמו אתר בנייה אחד גדול. הסינים החלו להרוס את כל הבתים הישנים ולבנות תחתם בניינים גבוהים. בשנים שעברו חל שינוי מהותי בתנאי המגורים של הסינים. ההורים של אשתי עברו בשנת 1997 לדירה גדולה יותר של כ-120 מ"ר. הדירות עדיין נבנו בעיקר ע"י מקומות העבודה, אבל הבעלות עליהן הייתה יותר מסובכת. ההורים של אשתי היו צרכים לשלם כדי להשתתף בעלויות הבנייה, אבל האוניברסיטה סבסדה את הבנייה אז העלות הייתה מאוד נמוכה (בערך 10 אלף דולר). הבעלות הייתה על השם של ההורים של אשתי אבל האוניברסיטה אסרה עליהם למכור אותה. או ליתר דיוק, אם הם רצו למכור אותה, הם היו חייבים למכור אותה לאוניברסיטה. מהפך דומה עבר על תושבים רבים בעיר, ורבים מהם עברו לדירות גדולות יותר עם תנאים טובים יותר, אבל הנכס עדיין לא היה ברשותם.

באותה השנה גם ביקרתי בקונמינג והמורה הצעירה בדיוק עברה לדירה קטנה עם שירותים ומקלחת. ככה שהמהפך לא נשאר רק בתחומי בייג'ינג.

ואז איפה שהוא לפני עשר שנים חל שינוי נוסף בסין שאפשר בעלות פרטית על נדל"ן. בשנת 2005 ההורים של אשתי עברו שוב דירה. גם הפעם לדירה שסובסדה ע"י האוניברסיטה, אבל הפעם ההורים היו צריכים לשלם יותר (כ-30 אלף דולר) וכמובן להחזיר את הדירה הישנה. עכשיו הם קיבלו דירת דופלקס עם שטח של יותר מ-140 מ"ר, והבעלות על הנכס נמצאת ברשותם. הם יכולים להשכיר, למכור או מה שבא להם.

תהליך דומה עבר על רוב תושבי העיר, וכיום בערך 90% מתושבי הערים מחזיקים בדירה בבעלותם. הכוונה לתושבים בעלי Hu Kou של עיר. המהגרים מהכפרים לא כלולים בסטטיסטיקה הזאת. זה אחוז החזקה מאוד גבוה – הרבה יותר גבוה מאשר אולי בכל מדינה אחרת. ואכן אוכלוסיית סין העירונית חיה היום בתנאי מגורים טובים מאוד. מי שלא חי טוב אלו המהגרים מהכפרים. אלו עדיין חיים בצפיפות. למשל עובדי מסעדה גרים בדירות שהמסעדה שוכרת בשבילם, כאשר הם גרים כמה עובדים בחדר – במיטות על קומות. אצלנו במתחם העובדים (שומרים, מנקים וכו') גרים במרתפים – כמה עובדים בחדר. פועלי הבניין גרים בקרוונים ליד אתר הבנייה וכו'.

אבל אוכלוסייה זו היא האוכלוסייה החלשה ביותר בסין ובשבילה בעיקר נבנות היום הדירות הציבוריות המסובסדות. ה-36 מליון דירות שהסינים מתכננים לבנות בחמשת השנים הקרובות פחות או יותר יספיקו בשביל לשכן אוכלוסייה זו.

האוכלוסייה העירונית המקורית כבר גרה בתנאים מאוד טובים, ואין להם הרבה סיבות לשפר את התנאים ולעבור דירה. המצב היום בסין שונה מהותית ממה שהיה בשנת 1994 או 2003. בסוף שנות ה-90 סין עברה בום בנייה בשביל לשפר את תנאי המגורים. בעשור הקודם היה מעבר של תושבים לדירות פרטיות וגדולות יותר. אבל היום המעבר הזה כבר הסתיים. לאנשים כמו ההורים של אשתי כבר אין סיבה לעבור עוד פעם דירה. תמיד כשאנחנו מדברים על הנדל"ן בסין אשתי אומרת – "תראה, כל האנשים מסביבנו כבר קנו דירה. אני לא מכירה אף אחד שאין לו לפחות דירה אחת. אז מי קונה את כל הדירות החדשות?".

וזה נכון – לרוב המוחלט של האנשים בערים אין שום סיבה לקנות דירות גדולות יותר. 90% מהאנשים לא צריכים דירה, וה-10% הנותרים יקבלו מגורים מסובסדים מהממשלה. כמובן שככל שסין תתעשר יותר, אנשים ירצו דירות גדולות יותר. זאת תופעה כלל עולמית שתימשך בעתיד הנראה לעין. אבל הביקוש בסין מעכשיו יהיה בשורה אחת עם שאר המדינות המפותחות – כלומר יהיה שיפור בתנאי המגורים, אבל הוא יהיה איטי מאוד ובקו ישיר עם הצמיחה הכלכלית. סין כבר לא צריכה להוסיף 1.5 מ"ר של שטח מגורים לאדם כל שנה.

לסיכום

מה שמניע את שוק הנדל"ן בסין הוא לא העיור אלא השיפור בתנאי המגורים של האוכלוסייה הסינית – הן העירונית והן הכפרית. בעשור הקודם נוספו כ-10 מ"ר של שטח מגורים לכל סיני. הסיבה לפריחה בשוק הנדל"ן נבעה מכך שעד לא מזמן הסינים גרו בתנאים תת-אנושיים. כיום רוב האוכלוסייה העירונית (והכפרית) חיה בתנאי מגורים יותר מסבירים. כמו כן רוב המעבר בשנים האחרונות של הסינים מדירות קטנות לדירות גדולות סובסד ע"י מקומות העבודה (קרי – הממשלה). כיום סבסוד זה פסק.

כאשר ל-90% מתושבי הקבע בערים כבר יש דירה ובד"כ מדובר בדירה גדולה עם תנאים סניטרים בסטנדרטים של מדינה מפותחת, השוק העתידי של רוכשי הדירות יכלול רק:

1 – המהגרים מהכפרים – אבל אלה רובם יגורו בדירות ציבוריות שהממשלה בונה כיום. שטח המגורים לנפש בדירות אלו הוא 20 מ"ר.

2 – צעירים שעוזבים את בית ההורים – אבל הריבוי הטבעי בערים בסין כמעט ולא קיים, ותוך שנים מעטות יהפך לריבוי שלילי. לכן זהו שוק קטן מאוד (אם הוא קיים בכלל – כלומר השוק קיים, אבל הוא מתאזן עם דירות שמתרוקנות בגלל תמותה או הגירה).

3 – שיפור דיור עקב עלייה ברמת החיים – אבל הקצב יהיה איטי בצורה משמעותית ממה שהיה עד היום בסין. במקרה הטוב הוא יהיה ברמה דומה לקצב בעולם המפותח. אם כי סביר מאוד להניח שבשנים הקרובות הקצב יהיה איטי יותר מאשר בעולם העשיר, כיוון שתנאי המגורים היום בסין אינם בפרופורציה לרמת החיים במדינה.

ברשומה "עיור בסין" הראיתי מדוע לדעתי תהליך העיור הולך להאט בצורה משמעותית בשנים הקרובות. ברשומה הזאת אני אראה שהסטטיסטיקה הסינית מתעתעת בנו, ונותנת לנו להרגיש שתהליך העיור גדול יותר מאשר הוא באמת.

עיור וסטטיסטיקה

לפני שנתחיל לנבור בערימות הנתונים, כמה מילים על הסטטיסטיקה הסינית.

בגלל מנגנון ה Hu Kou בסין, הממשלה יודעת די טוב איפה כל אזרח נמצא. כל אזרח שעובר דירה, חייב להתייצב בסניף המשטרה הקרוב ולדווח על כתובתו החדשה (אפילו אם הוא גר בשכירות). גם אני, בתור זר שלא גר במלון, צריך להירשם במשטרה עם הכתובת שלי כל פעם אחרי שאני נכנס לגבולות סין.

מנגנון זה מאפשר לסינים לדעת איפה כל אזרח נמצא. לכן, הממשלה יודעת די טוב כמה תושבים יש בבייג'ינג או ב Kunming או ב Hefei. הבעיה שלי עם הסטטיסטיקה הסינית היא לא עם דרך איסוף המידע, אלא עם דרך הניתוח של מידע זה.

עד לא מזמן הסינים לא ספרו את תושבי הכפרים שהיגרו לערים כ-"עירוניים", אלא אם כן אלה שינו את ה Hu Kou שלהם (ומדובר בתהליך לא פשוט בכלל). לכן, למשל, ידידה שלי שהגיעה מכפר קטן בסיצ'וואן לבייג'ינג בשנת 1994, ועבדה בתור מלצרית, ואח"כ מזכירה, ואח"כ מארחת במועדון לילה ובסוף בתור מורה לאנגלית, נחשבה לאורך כל השנים כ-"כפריה". אפילו בדרכון שלה היה רשום "Farmer" בתור המקצוע (וזאת למרות שהיא עזבה את הכפר בגיל 17).

דרך זו של ניתוח הנתונים גרמה למספר תושבי הערים להיראות נמוך מאשר הוא היה הלכה למעשה, ומפליא בעיניי שכל הגופים (כולל למשל הבנק העולמי או ה CIA) לקחו את הסטטיסטיקה הסינית כלשונה למרות שהם ידעו על עיוות זה.
לפני מספר שנים הממשלה הסינית החליטה לשנות דרך ספירה זו, והיום הסטטיסטיקה הרשמית מחשיבה כעירוני כל תושב עיר המתגורר בה מעל לשישה חודשים. שינוי מבורך זה הביא לתוספת של עשרות מליונים לאוכלוסיה העירונית.

עיוות נוסף בסטטיסטיקה הסינית קיים עד היום והוא ההגדרה הסינית למושג "עיר". מתברר שאין הגדרה בין-לאומית מוסכמת למה זה "עיר" או "עיירה", וכל מדינה מגדירה זאת אחרת. בסין ההגדרה של אזור עירוני היא – ישוב שצפיפות האוכלוסין בו עולה על 1,500 תושבים לקמ"ר. ככה שכפר בסין יכול היה להיחשב בקלות כעיר במדינה אחרת – למשל פיניקס שבאריזונה הייתה נחשבת בסין לכפר, והתושבים שם ככפריים. כנ"ל לגבי אילת ואפילו מודיעין!

הסטטיסטיקה הסינית בעצם מכלילה בתוך הספירה של מספר הכפריים, גם אנשים שבמקום אחר היו נחשבים לעירוניים. לכן, כל פעם שאתם שומעים עיתונאים או אנליסטים שמדברים על כך שחצי מאוכלוסיית סין היא עדיין כפרית, תדעו שהם משתמשים בנתונים הסטטיסטים מסין, ולכן הם לא מדייקים.

הנה למשל תמונות מה"כפר" Hua Xi (מס' תושבים – 30,000):

גורד שחקים בכפר סיני

הייתם קוראים לזה כפר?

אז למה אני מספר על הסטטיסטיקה כאן?

לא בשביל להוכיח שהאוכלוסייה העירונית גבוהה יותר מאשר מדווח (על זה כבר דיברתי בעבר), אלא חשוב לי להבהיר נקודה זו, כדי להסביר בהמשך איך "נעלמים" בתים בכפרים בסין.

איך נעלמים בתים מהכפרים בסין?

כשחיברתי את המספרים בשביל למצוא כמה הסינים בונים ביחס לצמיחה באוכלוסייה העירונית, גיליתי דבר מוזר מאוד. ברשומה על העיור ציינתי שתי עובדות:

1 – במשך העשור הקודם האוכלוסייה העירונית בסין צמחה ב-180 מליון איש.

2 – במשך אותה תקופה שטח המגורים לנפש בעיר עלה בכ-10 מ"ר – מ-20 מ"ר לכ-30 מ"ר.

עכשיו בואו נראה כמה בנו בערים במשך אותה תקופה (הנתונים לקוחים מהשנתון הסטטיסטי של 2010):

– ניתן ללחוץ על התמונות על מנת להגדיל אותן

אפשר לחשב ולראות שבעשור הקודם הסינים בנו 6.4 מיליארד מ"ר של שטח מגורים בערים.

אופס…. אבל מה קורה כאן? הנתונים סותרים אחד את השני:
– לערים נוספו 180 מליון תושבים. כלומר היה צריך לבנות בשבילם 30 מ"ר * 180 מליון – או 5.4 מיליארד מ"ר.
– ובנוסף, היה צריך לבנות ל-460 מליון תושבים שגרו בערים בתחילת העשור עוד 10 מ"ר לכל תושב. כלומר 460 מליון * 10 מ"ר – או 4.6 מיליארד מ"ר.

כלומר סך הכל היו אמורים להיווסף לערים 10 מיליארד מ"ר של שטח מגורים, אבל בתכלס נבנו רק 6.4 מיליארד מ"ר. אז איך הופיעו בניינים עם שטח מגורים של 3.6 מיליארד מ"ר מבלי שבנו אותם?

את התשובה נקבל בכפרים הסינים. נעשה חישוב דומה למה שעשינו בערים. מהטבלאות ברשומה על העיור בסין, ניתן לראות ש:

1 – מספר התושבים בכפרים בעשור הקודם ירד בכ-107 מליון איש.

2 – שטח המגורים לנפש עלה מ-24.8 מ"ר ל-33.6 מ"ר – או 9 מ"ר לנפש.

עכשיו בואו נראה כמה בנו בכפרים במשך אותה תקופה (הנתונים לקוחים מהשנתון הסטטיסטי של 2010):

אפשר לחשב ולראות שבעשור הקודם הסינים בנו 7.2 מיליארד מ"ר של שטח מגורים בכפרים.

גם פה יש סתירה בנתונים:

– בתחילת העשור גרו בכפרים 808 מליון תושבים. לכל אחד מהם נוספו 9 מ"ר של שטח מגורים – או 7.2 מיליארד.
-אבל מזה צריך להוריד את הבנייה לאלו שעזבו את הכפרים. צריך להוריד 33.6 מ"ר לכל אחד מה-107 מליון כפריים שעזבו לחפש את מזלם בעיר – או 3.6 מיליארד מ"ר.

אז מה קיבלנו כאן? שהסינים היו אמורים לבנות 7.2 מיליארד מ"ר פחות 3.6 מיליארד מ"ר – או 3.6 מיליארד מ"ר של שטח מגורים בכפרים, אבל בתכלס הם בנו 7.2 מליארד מ"ר. כלומר הם בנו 7.2 מיליארד מ"ר אבל מתוכם "נעלמו" 3.6 מיליארד מ"ר.

ומי שכבר שם לב – מספר המ"ר שנעלמו מהכפרים הופיעו במפתיע בערים. אז איך זה שבתים נעלמים מהכפרים ומופיעים בערים?

התשובה לכך מאוד פשוטה והיא טמונה בהגדרה של "עיר" כפי שהסברתי למעלה. כפרים רבים עברו פיתוח כה מסיבי בעשור הקודם עד שהם הפכו לערים (כיוון שצפיפות האוכלוסייה עלתה עד שעברה את ה 1,500 איש לקמ"ר). בנוסף לזה כפרים רבים בפרברים של הערים נאכלו ע"י הערים שצמחו בקצב מסחרר. אני יכול להגיד ממקור ראשון שלמשל האזור שליד שדה התעופה של בייג'ינג שהיה עד לפני יותר מעשור אזור כפרי לחלוטין, היום מאוכלס בבניינים רבי-קומות.

או במילים אחרות, כפרים רבים ואזורים גדולים בסין "הומרו" בעשור הקודם לערים. עובדה זו מובילה לשתי מסקנות:

1 – תהליך העיור הקלאסי – של אנשים שלוקחים את הצ'ימידן שלהם ועוברים לגור בעיר הגדולה – הוא קטן יותר ממה שהסטטיסטיקה הרשמית רומזת. חלק גדול מתהליך העיור הוא למעשה הפיכה של כפרים לערים הן ע"י פיתוח מואץ והן ע"י שינוי הסטטוס של ה-"כפר" ל-"עיר".

2 – הרבה מהבנייה הכפרית היא למעשה בנייה עירונית. כשכל האנליסטים למיניהם מסתכלים על הבנייה בסין, הם מסתכלים רק על הנתונים של הבנייה העירונית. כנראה מתוך מחשבה שהבנייה בכפר היא בנייה של פחונים ובקתות עץ. אבל מהנתון למעלה ניתן לראות שפעמים רבות מדובר בבנייה עירונית לכל דבר – אפילו של רבי קומות. הסינים בונים רבי קומות בכפר (כאשר, לפי הסטטיסטיקה הרשמית, בנייה זו לא נחשבת לבנייה עירונית), ואז הם ממירים את הכפר לעיר. כלומר יש ספירת חסר של המ"ר שנבנים בעיר.

מעבר לכך, גם הבנייה בכפרים שלא ממורים לערים אינה רק בנייה פשוטה של לבנים. ואת זה אפשר לראות מהנתון הבא:

משתי השורות האחרונות בטבלה ניתן לראות שהבנייה בכפרים בסין בשנים האחרונות היא כמעט אך ורק בנייה של בטון. כאמור, בעשור האחרון נוספו לכל כפרי בממוצע 9 מ"ר של שטח מגורים. מתוך זה – 7.5 מ"ר הם של מבניי-בטון ורק 1.5 מ"ר של מבניי-עץ או לבנים.

מכל זאת ניתן ללמוד שהבנייה בכפרים לא שונה מהותית מהבנייה בערים, ולכן בשביל לבדוק את בום הבנייה בסין, לא מספיק להסתכל על הבנייה העירונית, אלא צריך לבדוק את הבנייה בכל סין. ואם נבדוק זאת, נראה שהעיור הוא גורם משני בבום הבנייה בסין, ואת זה אני אוכיח ברשומה הבאה.

בשעה טובה בראשון במאי משרד הבריאות הסיני העביר לראשונה תקנות האוסרות על עישון במקומות ציבוריים. מדובר רק בתקנות ולא בחוק, ולא נקבעה דרך לאכוף את התקנות או מה העונש הצפוי למי שעובר עליהן – זה מה שנקרה חוק בלי שיניים. אבל עדיין יש כאן התקדמות מסוימת. כשסין הצטרפה לפני מספר שנים לארגון הבריאות העולמי היא הבטיחה לאסור על עישון במקומות ציבוריים עד תחילת 2011. סין לא עמדה בהבטחה זו מה שגרם לה לאבד-פנים.

לסין יהיה קשה מאוד להילחם בעישון לא רק בגלל שזה משהו שטבוע כאן חזק בתרבות, אלא גם בגלל שחלק ניכר מהכנסות המדינה מגיע מהרווחים על מכירת סיגריות. כל חברות הטבק בסין כולל יבוא של טבק וסיגריות מחו"ל מנוהל ע"י חברת הטבק הלאומית – גוף רווחי מאוד ולכן גם חזק מאוד פוליטית. למרות זאת, אני מאמין שסין, בתור מדינה שרואה את עצמה כמעצמה עולה, לא תרצה להישאר מאחור במאבק העולמי בעישון, ולכן אני מאמין שכן נראה החמרה מסוימת בחקיקה נגד עישון בשנים הקרובות.

עוד מלחמה בה פתחה ממשלת סין בחודש שעבר היא המלחמה נגד נהיגה בשכרות, וכאן הסינים לא הלכו על חקיקה רכה כמו נגד הסיגריות. כאן סין הראתה עד כמה היא יכולה להיות קשוחה כשהיא מעוניינת בכך. שתיית אלכוהול בזמן הארוחה – במיוחד במסעדות, היא תופעה מאוד נפוצה בסין (בעיקר אצל הגברים). זה ממש חלק מהתרבות כאן. וכמו שכל מי שעשה עסקים בסין יודע, חלק בלתי נפרד מעשיית עסקים עם סיני היא ללכת איתו לארוחת ערב ולהשתכר ביחד. זה משהו מאוד חזק בתרבות כאן, אבל תופעה זו הביאה עמה גם הרבה תאונות דרכים מן הסתם. לפני כמה שבועות הממשלה הסינית החליטה שהגיעו מים עד נפש, וחוקקה חוק שקבע כי נהיגה בשכרות היא עבירה פלילית!! והעונש על עבירה זו הוא מאסר בפועל של חודש עד חצי שנה!!!

בימים הראשונים לאחר שעבר החוק הטלוויזיה לא הפסיקה לשדר תמונות של נהגים שנשלחים לכלא, תמונות אלו הפחידו לגמרי את עברייני התנועה הפוטנציאלים מה שהביא לירידה דרסטית במספר תאונות הדרכים.

הלוואי שבישראל היו עוברים חוקים דרקונים שכאלו.

החוק החדש הביא גם לפריחה בשרותי-נהיגה. זהו משהו שגם ראיתי ביפן – אם יוצאים ביחד לאכול במסעדה, כולם שותים, בסוף הארוחה מחייגים לחברת שירותי נהיגה אשר שולחת נהג שינהג על הרכב של השתיין ויחזיר אותו הביתה ביחד עם רכבו.

ועכשיו כלכלה

אתמול הממשלה הסינית ממש הצליחה להפתיע אותי כשהיא העלתה שוב את הרזרבות של הבנקים. אז נכון שהאינפלציה ממשיכה לדהור בקצב של 5.5%, אבל ציפיתי שהממשלה תפסיק ללחוץ חזק על הבלמים ותחכה עוד חודש-חודשיים לראות אם הכלכלה מאטה. זאת הפעם השישית שרמת הרזרבות עולה מתחילת השנה. והעלאות אלו כבר מתחילות להשפיע חזק על האשראי במשק. לבנקים יש פחות כסף להלוות, וחברות רבות נאנקות לקבל אשראי. כאשר לבנקים מותר לתת פחות אשראי, הם הרבה יותר בררנים בחלוקת הלוואות. אבל הבעיה בסין היא שהבררנות לא בא לביטוי רק לפי החוזק הפיננסי של הלווה, אלא גם לפי מעמדו הפוליטי. כלומר, הבנקים מעדיפים לחלק אשראי לחברות הממשלתיות שמקושרות פוליטית. אז מי שסובלים הם בעיקר העסקים הקטנים-בינוניים הפרטיים.

עסקים אלו פונים לשוק האפור לקבל כסף והריבית שהם משלמים גבוהה מאוד. הנה דוגמה מעניינת למצוקת האשראי בסין – חברות השקעות סיניות לוות כסף מבנקים בהונג-קונג בריבית של 10% (ומשאירות כפיקדון מניות בחברות סיניות גדולות), ומלוות לחברות בסין בריבית של עשרות אחוזים. ריבית של עד 60% – שזאת כבר ריבית שטוני סופרנו וחבריו נוהגים לגבות. זה מראה עד כמה מצב האשראי בסין קשה. ולכן הופתעתי מאוד לראות שהממשלה מקווצת עוד יותר את שוק-האשראי.

הרושם שממשלה נותנת עכשיו לשוק הוא – לא מעניין אותי שמפעלים קטנים ב ZheJiang או חברות נדל"ן יפשטו רגל. מה שמעניין אותי עכשיו זה לחסל את האינפלציה, ואני אעשה זאת בכל מחיר!

הקטר של סין ממשיך להיות ההשקעות בנכסים קבועים, אשר עלו ב-25%, כאשר ההשקעות בנדל"ן למגורים עלו בכמעט 40% במאי השנה לעומת השנה שעברה. מה שזה אומר זה שהתלות של כלכלת סין בבועת הנכסים ממשיכה לגדול, וזאת למרות שממשלה הסינית מתכננת לנתב את הכלכלה לכיוון של תלות בצריכה מקומית.
הצריכה עלתה "רק" בכ-17% וזאת למרות מאמצים גדולים מצד הממשלה לעודד צריכה ע"י תכניות שונות כמו סבסוד מוצרי חשמל לאכלוסיה הכפרית.

שוק המכוניות מתחיל לקרטע עם עלייה מינימלית במכירות של רכבים חדשים. התעשייה ציפתה לצמיחה דו-ספרתית השנה, וזה כנראה לא יקרה. בשביל לעודד את תעשיית הרכב, חידשה הממשלה את התכנית "כסף תמורת גרוטאה".

בסיכום החודשי האחרון כתבתי שהממשל האמריקאי לא ממש סגור על עצמו, כי מצד אחד הוא מנסה לתמרץ את הכלכלה אבל מצד שני הוא מגביל את הפעילות של הבנקים וע"י כך מפריע לכלכלה להשתקם.

הסינים גם כן אמביוולנטיים בהתנהגות שלהם. מצד אחד הם רוצים לקרר את הכלכלה כדי להוריד את האינפלציה ולכן הם לוחצים חזק על הבלמים – מעלים ריבית, חיזוק הרזרבות של הבנקים וכו'. אבל מצד שני הם לוחצים חזק על הגז – מסבסדים מוצרים חשמל ומכוניות, משקיעים סכומי עתק בתשתיות וכו'.

מעבר לאינפלציה שהתמריצים האלו יצרו (למרות שאני חושב שבועת התשתיות כאן מגיע לשיא, ולכן סין צריכה לדאוג מדיפלציה ולא מאינפלציה, אבל זה נושא אחר לגמרי), הבעיה שנוצרת כאן היא כמות החובות שהממשלה לוקחת על עצמה. חברת הרכבות הממשלתית נמצאת בגרעון של 2 טריליון יואן (והחוב ממשיך לצמוח כל יום), הממשלות המחוזיות חייבות יותר מ-12 טריליון יואן (ואני לא אתפלא אם בשנים הקרובות יתברר שהמספר גבוה פי כמה), הדיור הציבורי יעלה רק השנה כ-1.3 טריליון יואן וכו'.

כל החובות האלו נערמים להם וכשסין תכנס למשבר כלכלי, החובות יקשו עליה לאמץ תכניות תמרוץ.

העליתי לגוגל-דוקס את המצגת מההרצאה שנתתי באירוע של לשכת המסחר הישראלית בבייג'ינג.

המצגת כוללת רק נקודות עיקריות. בהרצאה הרחבתי יותר. למשל, בקשר לעיור בסין – שזאת אחת הנקודות המרכזיות בשלל הטיעונים של אלו שחושבים שבסין אין בועת נדל"ן, הסברתי מדוע, למרות העיור המסיבי בסין, הסינים עדיין בונים יותר מדי בתים. סך הכל, האוכלוסייה העירונית צומחת בקצב של כ-13 מליון איש בשנה, אבל הסינים בונים 1.3 מיליארד מ"ר של שטחי מגורים בערים כל שנה. בנייה שכזו מספיקה לאכלס כ-40 מליון איש (לפי 30 מ"ר לנפש).

אז אם האוכלוסייה צומחת בקצב של 13 מליון איש בשנה, מדוע בונים בשביל 40 מליון איש?

אוזו ומוזו מכפר קאקארוזו

אתמול קראתי לבתי את הספר "אוזו ומוזו מכפר קאקרוזו", ולא יכולתי שלא לחשוב על כל בתי-ההשקעות וחברות המחקר למיניהן.

למי שלא מכיר את הספר של אפרים סידון – אוזו ומוזו היו אחים שאהבה גדולה שררה ביניהם עד שיום אחד הם רבו על עניין שולי. היחסים בין השניים הורעו והם בנו חומה שחצתה את הבית. עברו השנים, האחים התחתנו, הולידו ילדים והחומה נשארה. במשך דורות אבות סיפרו לבניהם שבצד השני של החומה מתגוררת מפלצת מסוכנת ולכן אסור לחצות את החומה. יום אחד, אחרי הרבה דורות, חצה ילד את החומה לצד השני של הבית וגילה שם ילדה קטנה וחמודה. השניים סיפרו להוריהם שבצד השני גרים אנשים בדיוק כמותם. החומה נהרסה והמשפחות אוחדו.

ואז אמרו ההורים – איך זה שבמשך כל השנים קיבלנו את הסיפור על הצד השני כמובן מאליו? איך אף פעם לא בדקנו את העובדות?

לדעתי, עוד מספר שנים אנשים רבים ישאלו את עצמם שאלות דומות בקשר לסיפור הסיני.
לפני האירוע בלשכה למדתי הרבה על ענף הנדל"ן בסין בשביל להיות מוכן טוב לכל שאלה שלא תבוא. קראתי מספר דוחות של חברות הברזל והפלדה הגדולות בעולם, ומספר דוחות של בתי-מחקר. כמו כן קראתי חומר סטטיסטי שמגיע ישר מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית. אי אפשר להתעלם ממספר האי דיוקים ועיוות העובדות כמו שמתוארים בדוחות של החברות וגופי המחקר. כמעט כולם מציגים נתונים שגויים, ולפעמים הטעויות כל כך גדולות שאי אפשר שלא לגרד את הראש ולשאול "מאיפה לעזאזל הם הביאו את הנתונים האלו?"

הנה דוגמה ממצגת של חברת הפלדה הגדולה בעולם (תודה לעודד מ "מדידות מה-BuySide" על הקישורית):

ניתן ללחוץ על התמונות על מנת להגדיל אותן.

אז לפי ארסלור, שטח המגורים לנפש בעיר עומד על 13 מ"ר, וזאת בניגוד לסטטיסטיקה הרשמית של סין שמדברת על יותר מ-30 מ"ר. אין לי קישורית כי זה משהו שקראתי בצ'יינה-דיילי ושכחתי לשמור את הקישורית, אבל הנה הנתונים מהשנתון הסטטיסטי לשנת 2010:

ניתן  לראות ששטח המגורים העירוני לנפש עמד בשנת 2006 על 27 מ"ר. הצמיחה היא של כמ"ר אחד בשנה, והיום זה מגיע ליותר מ-30 מ"ר. לפי ארסלור שטח המגורים לנפש עומד רק על 13 מ"ר שזה בעצם היה נכון לשנת 1988! כלומר הנתונים של אסלור מעודכנים ללפני יותר מ-20 שנה. דרך אגב, גם הנתונים שלהם על מספר הרכבים שגוי.

אז האם אסלור משקרים במצגת שלהם למשקיעים? סביר להניח שלא. יותר הגיוני שהמנהלים של אסלור גדלו בכפר קאקארוזו. הם בטח לקחו את הנתון ממצגת אחרת של איזה בית-השקעות, שלקח את המצגת ממצגת אחרת, שלקח את המצגת מכתבה בעיתון, כאשר העיתונאי ציטט מישהו, והמישהו הזה בכלל דיבר על סין של שנות ה-90.
טעויות דומות ניתן לראות בהרבה מצגות ודוחות של חברות. הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית מפורסמים באנגלית באינטרנט ולכן לחברות אלו אין שום תירוץ לחפיפניקיות הזאת.

עוד אנשים שנולדו בכפר קאקארוזו הם העובדים בחברת הייעוץ The Economist Intelligence Unit. הם פרסמו דוח על הנדל"ן בסין בשם The sustainability of China’s housing boom (ניתן לקרוא אותו אחרי הרשמה בחינם). נראה דווקא כי הם מדייקים בנתונים שלהם, אבל התחזיות שלהם מופרחות לגמרי. הנה מה שהם אומרים:

Between 2011 and 2020, we expect China’s urban population to increase by 26.1% or over 160m people, while urban per head disposable incomes will increase by 2.6-fold to Rmb51,310 (about US$7,500 at current exchange rates). Residential floor space per head in urban areas will increase from 30 sq metres (in 2008) to 41 sq metres by 2020

טוב, אז מה שאני יכול להגיד על זה, זה שאין שום סיכוי שבעולם שהם קראו את הנתונים הדמוגרפים בסין ועדיין טוענים שהאוכלוסייה העירונית תגדל ב-160 מליון איש בעשור הנוכחי. בשביל להראות את זה, אני אתחיל מבדיקת העשור הקודם. כמה אנשים נוספו לערים הסיניות בעשור האחרון:

ניתן לראות שבעשור הקודם נוספו לערים הסיניות כ-180 מליון תושבים. בנוסף לכך ניתן לראות כי קצב הגידול האט משמעותית לאורך השנים. בתחילת העשור הערים צמחו בכ-20 מליון תושבים בשנה, ואילו בסוף העשור הצמיחה עמדה על 13-15 מליון בשנה.

בשנים הקרובות הקצב ימשיך להאט. זאת ניתן להסיק מפירמידת הגילאים של אוכלוסיית סין:

Source: U.S. Census Bureau, International Database

הדבר הראשון שבולט בפירמידה אלו שני הבייבי-בומס – האחד שהתרחש לפני 35-45 שנה והשני לפני 20-25 שנה. כמו כן ניתן לראות שמלפני 20 שנה ישנה ירידה מסיבית במספר הלידות בסין.
ניתן להניח שרוב המהגרים לערים הם בגילאי 16-25 כאשר המסה העיקרית של המהגרים היא בטח בגילאי 18-20 – בדיוק בשלב שמסתיים התיכון והצעירים הולכים לעבוד או ללימודים אקדמיים. כלומר, המסה העיקרית של הבייבי-בום השני כבר עברה ברובה לעיר. תוך שנתיים שלוש ה-"מלאי" הזה של הבייבי-בומרס יגמר. כיום מתחילה ההגירה של חתך האוכלוסייה הבא – גילאי 15-19 שהוא קטן משמעותית מהחתך שלפניו. האוכלוסייה שהציפה את הערים בעשור הקודם מגיעה מחתכי הגיל – 20-35, ואילו בעשור הנוכחי, ההגירה תגיע מחתכי הגיל 5-20. ולכן ההגירה לערים הולכת לקטון בצורה מאוד משמעותית בעשור הנוכחי.

גם הגידול הטבעי של האוכלוסייה העירונית הולך לרדת. הסינים טעונים שהפריון לאשה עומד על 1.5 (אני חושב שזה נמוך יותר, אבל זה כבר נושא אחר). החישוב שלי קצת מפשט את העניינים אז הוא מן הסתם לא הכי מדויק, אבל הוא יכול לתת לנו תמונה כללית על מה יקרה בעשר השנים הבאות.

נניח שכל הנשים בגילאי 15-25 יילדו בעשור הבא. נקבל ש-110 מליון נשים תלדנה 165 ילדים. זה לעומת 150 מליון ילדים שנולדו בעשור הקודם. העשור הנוכחי יביא עלייה בילודה בגלל שהבייבי-בומרס השני יתחילו ללדת. ככה שבעשור הנוכחי נקבל מיני בייבי-בום שלישי. הסינים ציפו שהבייבי בום השלישי יחל כבר ב-2009 וזה עוד לא קרה. אז או שהוא מתעכב כי הנשים יולדות בגיל יותר מאוחר, או שקורה מה שאני חושב – הפריון לאשה יורד. בכל מקרה, בואו נניח שיהיה בייבי-בום שלישי ושהעשור ייוולדו 15 מליון יותר תינוקות מאשר בעשור הקודם.

עכשיו, בואו נסתכל על החלק העליון של הפירמידה – כלומר על מספר הזקנים. ניתן לראות בברור שכל חתך גדול מהחתך שמעליו. זאת התוצאה של הילודה הגבוהה שהייתה בסין עד לשנות ה 60-70 של המאה שעברה. בשביל לקבל תמונה קצת יותר מדויקת, אני חוזר לשנתון הסטטיסטי:



מספר בני ה-65 פלוס בשנת 2009 גדול בכ-25 מליון יותר מאשר בשנת 2000. לכן ניתן לצפות שמספר הפטירות בעשור הבא יהיה גבוה ביותר מ-15 מליון מאשר בעשור הקודם. ולכן, הצמיחה באוכלוסייה הסינית בעשור הנוכחי תהיה הרבה יותר נמוכה מאשר היא הייתה בעשור הקודם. זה דרך אגב גם מה שדמוגרפים הסינים אומרים – מגמת הצמיחה באוכלוסייה תאט בהדרגה עד שבערך ב-2026 האוכלוסייה תחל להצטמק.

לסיכום – בעשור הקודם האוכלוסייה העירונית צמחה ב-180 מליון איש – או ממוצע של 18 מליון איש בשנה. אבל הקצב האט ככל שהעשור התקדם, ובסוף העשור הקצב עמד על 13-15 מליון. מגמת ההאטה תימשך, ולכן סביר להניח שבעשור הבא מספר התושבים בערים יצמח בכ-100 מליון. מספר זה רחוק מאוד מה-160 מליון שצופים ה-The Economist Intelligence Unit. קשה לי להאמין שהם עברו על הנתונים כמו שאני עברתי, והגיעו למסקנות כה שונות.

מה שעצוב כמובן בכל הסיפור הזה, זה שהרבה גופים קוראים דוחות שכאלו ולוקחים את מה שכתוב כמובן מאליו. רק שלושת חברות הכרייה הגדולות בעולם מתכננות להשקיע עשרות מיליארדי דולרים בפיתוח מכרות חדשות בצפייה שהעיור בסין יימשך ויביא להמשך בבום הנדל"ני במדינה. לא חבל על כל הכסף הזה?

זהו סכום שמספיק אפילו בשביל להציל את יוון 🙂

מה שמעניין בכל הסיפור של העיור המסיבי בסין זה שזה לא הכוח האמתי שמניע את שוק הנדל"ן. העיור בעצם הרבה פחות חשוב ממה שחושבים, אבל על זה אני אכתוב ברשומה הבאה בקרוב…

החלטתי לפתוח את הרשומה הזאת לתגובות על מנת לאפשר שאלות או תגובות של אנשים שלא מסכימים עם הניתוח שלי. אני לא ארשה שום תגובה שאיינה קשורה לנושא!
כל תגובה שלא קשורה (כמו למשל "מה אתה אומר על הדוח האחרון של ETM?") תימחק ללא רחמים.

אז הנה שתי כתבות שהופיעו היום. האחת מבלומברג שמדווחת על כך שמלאי הבתים החדשים בארה"ב עומד על 175,000.

לעומת זאת, בצ'יינה דיילי דיווחו שמלאי הבתים החדשים בבייג'ינג עומד על 100,000 (אם כי מספר זה כולל גם בתים שטרם נבנו ועומדים למכירה).

אז המלאי בארה"ב, עם אוכלוסיה של יותר מ-300 מליון תושבים, הוא פחות מכפול מהמלאי בבייג'ינג בה מתגוררים כ-20 מליון תושבים.

מישהו מוכן לנחש איזה שוק-נדל"ני יניב תשואה גבוהה יותר בשנים הקרובות?

החדשות הן אותן החדשות – האינפלציה בסין ממשיכה בקצב מהיר מדי ועלתה ב-5.3% באפריל, והממשלה ממשיכה לנסות ולצנן את הכלכלה.
אחרי שהאינפלציה פורסמה מספר כלכלנים סינים חשבו שאולי סין תפסיק לנסות לקרר את הכלכלה, וזאת בגלל שהאינפלציה באפריל עלתה בקצב קצת יותר איטי מאשר במרץ (אז היא עלתה ב-5.4%). אבל מהר מאוד הראתה הממשלה מה הכיוון אליו היא חותרת והעלתה שוב את רמת הרזרבות של הבנקים.

ככה שנראה שסין מעדיפה האטה כלכלית על פני אינפלציה גבוהה, והסיבה המרכזית לכך היא שהממשלה מפחדת מאי יציבות. דוגמה מעניינת לחששות של הממשלה ניתן היה למצוא החודש בשביתה מאוד לא אופיינית שהתרחשה בסין (ומן הסתם לא דווחה בכלי התקשורת המקומיים). שביתה של נהגי משאיות היא דבר מוכר במדינות כמו צרפת או יון אבל בסין זה לא משהו שקורה כל יום. בשנים האחרונות דווח מספר פעמים על שביתות שנערכו בסין, אבל לרוב אלו היו שביתות במפעלים וברוב המקרים דובר על מפעלים של חברות זרות (כמו למשל טויוטה).

בסופו של יום הממשלה נענתה לדרישות השובתים והורידה את דמי ההעמסה של הנמלים. העניין הוא שפיקוח על מחירים זאת לא הדרך הכי טובה להשתלט על האינפלציה, והממשלה חייבת לקרר את הכלכלה. הממשלה הסינית הדפיסה יותר מדי כסף בשנים האחרונות וזאת הסיבה לבועת הנדל"ן בסין כמו גם לאינפלציה במדינה. בשביל לשלוט על אלו, הממשלה צריכה ליבש את הכסף.

רזרבות מטבע החוץ של סין

לפעמים כשאני מדבר עם חברים על סין, אחת הטענות שאני שומע הרבה היא שסין לא תיכנס למשבר כלכלי כיוון שיש לה רזרבות שמנות מאוד של מטבע חוץ. הטענה הזאת שגוייה ובעצם מבלבלת את סיבת המחלה עם התרופה.

בעבר היו שתי מדינות עם רזרבות מטבע חוץ ביחס לתל"ג ברמה של סין היום – ארה"ב בשנות ה-20 של המאה הקודמת ויפן בסוף שנות ה-80. בשני המקרים זה נגמר באסון כלכלי.

למעשה רזרבות מטבע החוץ הגבוהות של סין הן בדיוק הסיבה לבועת הנדל"ן ולאינפלציה הגבוהה בסין. אני אסביר.

כאשר יצואן סין מוכר את הסחורה שלו בעולם, הוא מקבל דולרים, אותם הוא צריך להחליף למטבע מקומי בבנק. במצב של איזון מסחרי הבנק ימכור את הדולרים ליבואן סיני שצריך מטבע חוץ על מנת לקנות סחורה מחו"ל. אבל מה קורה כשהיבוא קטן משמעותית מאשר הייצוא?
במצב נורמלי זה אומר שהמטבע הסיני – היואן – צריך להתחזק (כיוון שהביקוש לדולרים קטן מההיצע). אבל סין לא נותנת למטבע שלה להתחזק, אז מה שקורה הוא שהבנק המרכזי בסין צריך לקנות את הדולרים העודפים ובמקומם להדפיס עוד יואנים. ככה שהבנק המרכזי יושב על רזרבות מטבע חוץ, ותמורתן הוא צריך להדפיס הרבה מאוד יואנים. עכשיו, מה קורה כשבנקים מדפיסים יותר מדי כסף?

הכלכלה מתחילה להיות מוצפת במטבע מקומי שצריך לזרום לאן שהוא. בד"כ זה אומר אינפלציה גבוהה כיוון שאנשים מתחילים לקנות יותר מכוניות, יותר תכשיטים, אוכלים יותר בחוץ וכו'. זה גם מה שקורה עכשיו בסין ומביא לאינפלציה, אבל הצריכה דווקא לא עלתה בקצב כל כך גבוה. רוב הכסף העודף הלך למקומות אחרים – בעיקר לנדל"ן, אבל גם למקורות "השקעה" אחרים – כמו למשל ברקת, בולים, אומנות סינית וכו'. בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן כמו גם חפצי יוקרה, אומנות ואספנות עלו בקצב מסחרר. כל זאת בגלל שהכלכלה הוצפה ביואנים עודפים.

הסיבה שרזרבות מטבע החוץ של סין לא יצילו אותה ממיתון כלכלי, היא שהסינים לא יעזו להשתמש בדולרים שהם מחזיקים. אם סין תכנס למיתון, והבנק יתחיל למכור דולרים, היואן יתחזק משמעותית דבר שיקשה על סין להגדיל את הייצוא. כלומר מכירת דולרים רק תעצים את המיתון ולא תפטור אותו.

ייבוש האינפלציה

אם נחזור לאינפלציה ובועת הנדל"ן, הדרך היחידה לפתור בעיות אלו היא לייבש את הכסף העודף. ישנן מספר דרכים לעשות זאת, ונראה שסין משתמשת בכל הדרכים ברמה זו או אחרת:

1 – העלאות ריבית. ככה יותר אנשים יחזיקו את המזומנים שלהם בבנקים ויפסיקו "להשקיע" אותו. בנוסף לכך, חברות ילוו פחות מהבנקים בגלל עלות הריבית. בינתיים, למרות מספר העלאות ריבית בשנה האחרונה, הריבית הראלית עדיין שלילית – הריבית לפיקדון שנתי עומדת על 3.1% שזה פחות מהאינפלציה. ולכן מי ששם את כספו בבנק למעשה מפסיד כסף.

2 – העלאת הרזרבה של הבנקים. ככה הבנקים צריכים להשאיר יותר כסף אצלם במאזן ולהלוות פחות.

3 – חיזוק היואן. ככה הגירעון המסחרי יתאזן קצת, והממשלה הסינית תצטרך להדפיס פחות כסף.

נראה כי צעדים אלו עוזרים במידה מסוימת וכמות הכסף (M2) עלתה באפריל ב-15.3% שזה קצב איטי מבעבר. אם מאמצי ייבוש האינפלציה ימשכו, נראה ירידה בכמות הכסף שמסתובב בסין דבר שיביא גם להאטה כלכלית.

בינתיים נראה שמי שבאמת מתחיל להתייבש אלו הקבלנים הסינים. לפני שבוע יצאו הדוחות הרבעוניים של חברות הנדל"ן הסיניות אשר הצביעו על עלייה חדה של כ-40% בכמות המלאי שהן מחזיקות (קרי – דירות שטרם נמכרו). כמו כן רמת החוב שלהן גם כן עלתה בכ-40%. בינתיים הקבלנים לא מורידים את מחירי הבתים ומחכים שהממשלה תמצמץ ראשונה ותתחיל לשחרר את החגורה. אני לא הייתי מהמר על כך. סביר מאוד להניח שהקבלנים ימצמצו ראשונים וזה כנראה לא ייקח עוד הרבה זמן. ברגע שהקבלנים יתחילו להוריד מחירים כנראה נראה את קוביות הדומינו מתחילות ליפול. לדעתי זה יקרה עוד השנה. (אבל אל תתפסו אותי במילה, כי זה ממש לא קריטי אם ההתרסקות תתעכב בכמה רבעונים).

התל"ג

החלום הרטוב של הממשלה הסינית זה שהאינפלציה תאט מבלי להאט יותר מדי את הצמיחה. הם מקווים להאט את ענף הנדל"ן ושבמקומו קטר אחר ימשוך את הכלכלה הסינית – הצריכה הפרטית.

תל"ג של מדינה מורכב מ-4 גורמים – צריכה פרטית, צריכה ממשלתית, השקעות בנכסים קבועים וההפרש בין הייצוא ליבוא. עד לפני 10 שנים הקטר של הכלכלה הסינית היה הייצוא. הייצוא הסיני עדיין חזק כמובן, אבל כחלק מעוגת התל"ג הוא מהווה רק חלק קטן – 5%. ככה שהוא רחוק מלהיות משמעותי בתהליך הצמיחה העתידי של סין.

ברבעון הקודם אפילו היבוא עלה על היצוא, ככה שחלק זה תרם תרומה שלילית לתל"ג הסיני. כתבתי אז שלא צריך לדאוג יותר מדי מנתון זה כיוון שהרבעון הראשון תמיד חלש ליצוא הסיני עקב ראש השנה הסינית. ואכן העודף המסחרי באפריל רשם זינוק מרשים ועלה על הציפיות של כל הכלכלנים. (אבל גם נתון זה לא ממש משקף כי הוא מכיל ירידה חדה ביבוא מיפן עקב רעידת האדמה). בכל מקרה, העודף המסחרי מהווה חלק קטן מהכלכלה הסינית וזה לא משהו שיכול למשוך את סין קדימה.

הקטר האמתי של סין זה ההשקעות בנכסים קבועים שתופס כבר יותר מ-70% מהכלכלה (לעומת 20% בארה"ב בשיא הבועה, יותר מ-30% בדרום מזרח אסיה באמצע שנות ה-90 ובערך 50% בשיא הבועה היפנית). סין חושבת שקטר זה יאט מתי שהו והצריכה הפרטית תחליף אותו. אבל בינתיים כל הסימנים מראים שזה לא קורה.

באפריל הקטר האמתי המשיך לדהור במלוא הקיטור עם עלייה חדה של 25%. לעומתו, קטר הצעצוע עלה רק ב-17% (שזה בערך שתי נקודות האחוז מעל לתל"ג הראלי). וזאת עוד בתקופה שסין יוצאת במבצע סבסוד נרחב לקנייה של מוצרי חשמל בכפרים. מבצע שנועד לעודד צריכה. מכירות כלי רכב עלו רק ב-2.8% בחודש אפריל. נתון חלש מאוד. סין הראתה צמיחה דו-ספרתית חזקה במשך שנים רבות במכירת כלי רכב חדשים, וגם השנה הייתה צפייה לעלייה דו-ספרתית. בהחלט יכול להיות שחלק מהחולשה נובעת מרעידת האדמה ביפן, נצטרך לחכות מספר חודשים בשביל לאמת זאת.

העלייה החדה בהשקעות בנכסים קבועים היא סימן רע מאוד לגבי עתידה של סין. למשל, ב-2009 קצב התחלות הבנייה של דירות מגורים בסין עמד על כמיליארד מ"ר. ב-2010 זה כבר עלה ל-1.3 מיליארד. לפי 30 מ"ר לאדם, מספר זה מרמז שהסינים החלו לבנות דירות ל-40 מליון תושבים. האם באמת צריך לבנות כל שנה דירות בשביל 40 מליון תושבים במדינה שהאוכלוסיה צומחת רק בכ-5 מליון, וההגירה מהכפרים עומדת על כ-10 מליון?

גרוע מכך, בשביל להמשיך בקצב הצמיחה הנוכחי, סין חייבת להגדיל את מספר התחלות הבנייה ביותר מ-20% בשנה. ברבעון הראשון, למעשה, הקצב גדל ביותר מ-33%. אפילו אם נניח צמיחה של 20% בשנה, זה אומר שעוד שלוש וחצי שנים הסינים יצטרכו לבנות דירות ל-80 מליון אנשים כל שנה ועוד 7 שנים ל-160 מליון תושבים ועוד עשר שנים ל-320 מליון תושבים. וזה כל שנה כל שנה!!!!

ככה שברור כאור השמש שהצמיחה בסין תאט משמעותית, וזה לא משהו שיקרה עוד 10 שנים וגם לא עוד 5 שנים. אנחנו קרובים לשם מאוד.