העליתי לגוגל-דוקס את המצגת מההרצאה שנתתי באירוע של לשכת המסחר הישראלית בבייג'ינג.
המצגת כוללת רק נקודות עיקריות. בהרצאה הרחבתי יותר. למשל, בקשר לעיור בסין – שזאת אחת הנקודות המרכזיות בשלל הטיעונים של אלו שחושבים שבסין אין בועת נדל"ן, הסברתי מדוע, למרות העיור המסיבי בסין, הסינים עדיין בונים יותר מדי בתים. סך הכל, האוכלוסייה העירונית צומחת בקצב של כ-13 מליון איש בשנה, אבל הסינים בונים 1.3 מיליארד מ"ר של שטחי מגורים בערים כל שנה. בנייה שכזו מספיקה לאכלס כ-40 מליון איש (לפי 30 מ"ר לנפש).
אז אם האוכלוסייה צומחת בקצב של 13 מליון איש בשנה, מדוע בונים בשביל 40 מליון איש?
אוזו ומוזו מכפר קאקארוזו
אתמול קראתי לבתי את הספר "אוזו ומוזו מכפר קאקרוזו", ולא יכולתי שלא לחשוב על כל בתי-ההשקעות וחברות המחקר למיניהן.
למי שלא מכיר את הספר של אפרים סידון – אוזו ומוזו היו אחים שאהבה גדולה שררה ביניהם עד שיום אחד הם רבו על עניין שולי. היחסים בין השניים הורעו והם בנו חומה שחצתה את הבית. עברו השנים, האחים התחתנו, הולידו ילדים והחומה נשארה. במשך דורות אבות סיפרו לבניהם שבצד השני של החומה מתגוררת מפלצת מסוכנת ולכן אסור לחצות את החומה. יום אחד, אחרי הרבה דורות, חצה ילד את החומה לצד השני של הבית וגילה שם ילדה קטנה וחמודה. השניים סיפרו להוריהם שבצד השני גרים אנשים בדיוק כמותם. החומה נהרסה והמשפחות אוחדו.
ואז אמרו ההורים – איך זה שבמשך כל השנים קיבלנו את הסיפור על הצד השני כמובן מאליו? איך אף פעם לא בדקנו את העובדות?
לדעתי, עוד מספר שנים אנשים רבים ישאלו את עצמם שאלות דומות בקשר לסיפור הסיני.
לפני האירוע בלשכה למדתי הרבה על ענף הנדל"ן בסין בשביל להיות מוכן טוב לכל שאלה שלא תבוא. קראתי מספר דוחות של חברות הברזל והפלדה הגדולות בעולם, ומספר דוחות של בתי-מחקר. כמו כן קראתי חומר סטטיסטי שמגיע ישר מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית. אי אפשר להתעלם ממספר האי דיוקים ועיוות העובדות כמו שמתוארים בדוחות של החברות וגופי המחקר. כמעט כולם מציגים נתונים שגויים, ולפעמים הטעויות כל כך גדולות שאי אפשר שלא לגרד את הראש ולשאול "מאיפה לעזאזל הם הביאו את הנתונים האלו?"
הנה דוגמה ממצגת של חברת הפלדה הגדולה בעולם (תודה לעודד מ "מדידות מה-BuySide" על הקישורית):
ניתן ללחוץ על התמונות על מנת להגדיל אותן.
אז לפי ארסלור, שטח המגורים לנפש בעיר עומד על 13 מ"ר, וזאת בניגוד לסטטיסטיקה הרשמית של סין שמדברת על יותר מ-30 מ"ר. אין לי קישורית כי זה משהו שקראתי בצ'יינה-דיילי ושכחתי לשמור את הקישורית, אבל הנה הנתונים מהשנתון הסטטיסטי לשנת 2010:
ניתן לראות ששטח המגורים העירוני לנפש עמד בשנת 2006 על 27 מ"ר. הצמיחה היא של כמ"ר אחד בשנה, והיום זה מגיע ליותר מ-30 מ"ר. לפי ארסלור שטח המגורים לנפש עומד רק על 13 מ"ר שזה בעצם היה נכון לשנת 1988! כלומר הנתונים של אסלור מעודכנים ללפני יותר מ-20 שנה. דרך אגב, גם הנתונים שלהם על מספר הרכבים שגוי.
אז האם אסלור משקרים במצגת שלהם למשקיעים? סביר להניח שלא. יותר הגיוני שהמנהלים של אסלור גדלו בכפר קאקארוזו. הם בטח לקחו את הנתון ממצגת אחרת של איזה בית-השקעות, שלקח את המצגת ממצגת אחרת, שלקח את המצגת מכתבה בעיתון, כאשר העיתונאי ציטט מישהו, והמישהו הזה בכלל דיבר על סין של שנות ה-90.
טעויות דומות ניתן לראות בהרבה מצגות ודוחות של חברות. הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית מפורסמים באנגלית באינטרנט ולכן לחברות אלו אין שום תירוץ לחפיפניקיות הזאת.
עוד אנשים שנולדו בכפר קאקארוזו הם העובדים בחברת הייעוץ The Economist Intelligence Unit. הם פרסמו דוח על הנדל"ן בסין בשם The sustainability of China’s housing boom (ניתן לקרוא אותו אחרי הרשמה בחינם). נראה דווקא כי הם מדייקים בנתונים שלהם, אבל התחזיות שלהם מופרחות לגמרי. הנה מה שהם אומרים:
Between 2011 and 2020, we expect China’s urban population to increase by 26.1% or over 160m people, while urban per head disposable incomes will increase by 2.6-fold to Rmb51,310 (about US$7,500 at current exchange rates). Residential floor space per head in urban areas will increase from 30 sq metres (in 2008) to 41 sq metres by 2020
טוב, אז מה שאני יכול להגיד על זה, זה שאין שום סיכוי שבעולם שהם קראו את הנתונים הדמוגרפים בסין ועדיין טוענים שהאוכלוסייה העירונית תגדל ב-160 מליון איש בעשור הנוכחי. בשביל להראות את זה, אני אתחיל מבדיקת העשור הקודם. כמה אנשים נוספו לערים הסיניות בעשור האחרון:
ניתן לראות שבעשור הקודם נוספו לערים הסיניות כ-180 מליון תושבים. בנוסף לכך ניתן לראות כי קצב הגידול האט משמעותית לאורך השנים. בתחילת העשור הערים צמחו בכ-20 מליון תושבים בשנה, ואילו בסוף העשור הצמיחה עמדה על 13-15 מליון בשנה.
בשנים הקרובות הקצב ימשיך להאט. זאת ניתן להסיק מפירמידת הגילאים של אוכלוסיית סין:
Source: U.S. Census Bureau, International Database
הדבר הראשון שבולט בפירמידה אלו שני הבייבי-בומס – האחד שהתרחש לפני 35-45 שנה והשני לפני 20-25 שנה. כמו כן ניתן לראות שמלפני 20 שנה ישנה ירידה מסיבית במספר הלידות בסין.
ניתן להניח שרוב המהגרים לערים הם בגילאי 16-25 כאשר המסה העיקרית של המהגרים היא בטח בגילאי 18-20 – בדיוק בשלב שמסתיים התיכון והצעירים הולכים לעבוד או ללימודים אקדמיים. כלומר, המסה העיקרית של הבייבי-בום השני כבר עברה ברובה לעיר. תוך שנתיים שלוש ה-"מלאי" הזה של הבייבי-בומרס יגמר. כיום מתחילה ההגירה של חתך האוכלוסייה הבא – גילאי 15-19 שהוא קטן משמעותית מהחתך שלפניו. האוכלוסייה שהציפה את הערים בעשור הקודם מגיעה מחתכי הגיל – 20-35, ואילו בעשור הנוכחי, ההגירה תגיע מחתכי הגיל 5-20. ולכן ההגירה לערים הולכת לקטון בצורה מאוד משמעותית בעשור הנוכחי.
גם הגידול הטבעי של האוכלוסייה העירונית הולך לרדת. הסינים טעונים שהפריון לאשה עומד על 1.5 (אני חושב שזה נמוך יותר, אבל זה כבר נושא אחר). החישוב שלי קצת מפשט את העניינים אז הוא מן הסתם לא הכי מדויק, אבל הוא יכול לתת לנו תמונה כללית על מה יקרה בעשר השנים הבאות.
נניח שכל הנשים בגילאי 15-25 יילדו בעשור הבא. נקבל ש-110 מליון נשים תלדנה 165 ילדים. זה לעומת 150 מליון ילדים שנולדו בעשור הקודם. העשור הנוכחי יביא עלייה בילודה בגלל שהבייבי-בומרס השני יתחילו ללדת. ככה שבעשור הנוכחי נקבל מיני בייבי-בום שלישי. הסינים ציפו שהבייבי בום השלישי יחל כבר ב-2009 וזה עוד לא קרה. אז או שהוא מתעכב כי הנשים יולדות בגיל יותר מאוחר, או שקורה מה שאני חושב – הפריון לאשה יורד. בכל מקרה, בואו נניח שיהיה בייבי-בום שלישי ושהעשור ייוולדו 15 מליון יותר תינוקות מאשר בעשור הקודם.
עכשיו, בואו נסתכל על החלק העליון של הפירמידה – כלומר על מספר הזקנים. ניתן לראות בברור שכל חתך גדול מהחתך שמעליו. זאת התוצאה של הילודה הגבוהה שהייתה בסין עד לשנות ה 60-70 של המאה שעברה. בשביל לקבל תמונה קצת יותר מדויקת, אני חוזר לשנתון הסטטיסטי:
מספר בני ה-65 פלוס בשנת 2009 גדול בכ-25 מליון יותר מאשר בשנת 2000. לכן ניתן לצפות שמספר הפטירות בעשור הבא יהיה גבוה ביותר מ-15 מליון מאשר בעשור הקודם. ולכן, הצמיחה באוכלוסייה הסינית בעשור הנוכחי תהיה הרבה יותר נמוכה מאשר היא הייתה בעשור הקודם. זה דרך אגב גם מה שדמוגרפים הסינים אומרים – מגמת הצמיחה באוכלוסייה תאט בהדרגה עד שבערך ב-2026 האוכלוסייה תחל להצטמק.
לסיכום – בעשור הקודם האוכלוסייה העירונית צמחה ב-180 מליון איש – או ממוצע של 18 מליון איש בשנה. אבל הקצב האט ככל שהעשור התקדם, ובסוף העשור הקצב עמד על 13-15 מליון. מגמת ההאטה תימשך, ולכן סביר להניח שבעשור הבא מספר התושבים בערים יצמח בכ-100 מליון. מספר זה רחוק מאוד מה-160 מליון שצופים ה-The Economist Intelligence Unit. קשה לי להאמין שהם עברו על הנתונים כמו שאני עברתי, והגיעו למסקנות כה שונות.
מה שעצוב כמובן בכל הסיפור הזה, זה שהרבה גופים קוראים דוחות שכאלו ולוקחים את מה שכתוב כמובן מאליו. רק שלושת חברות הכרייה הגדולות בעולם מתכננות להשקיע עשרות מיליארדי דולרים בפיתוח מכרות חדשות בצפייה שהעיור בסין יימשך ויביא להמשך בבום הנדל"ני במדינה. לא חבל על כל הכסף הזה?
זהו סכום שמספיק אפילו בשביל להציל את יוון 🙂
מה שמעניין בכל הסיפור של העיור המסיבי בסין זה שזה לא הכוח האמתי שמניע את שוק הנדל"ן. העיור בעצם הרבה פחות חשוב ממה שחושבים, אבל על זה אני אכתוב ברשומה הבאה בקרוב…
החלטתי לפתוח את הרשומה הזאת לתגובות על מנת לאפשר שאלות או תגובות של אנשים שלא מסכימים עם הניתוח שלי. אני לא ארשה שום תגובה שאיינה קשורה לנושא!
כל תגובה שלא קשורה (כמו למשל "מה אתה אומר על הדוח האחרון של ETM?") תימחק ללא רחמים.
אז עדו, מה אתה אומר על הדוח האחרון של ETM?
סתם, צוחק.
ברצינות, אם הסינים יתעשתו ויגיעו למסקנה שצריך לבטל את מדיניות הילד אחד לכל משפחה, האם זה לא יכול לשנות את התמונה שאתה מתאר, ובמהירות רבה יחסית? בעבר הרחוק הסינים הולידו הרבה, אף ששיעור הילודה בהונג קונג ובטיוואן גם נמוך במידה מעוררת תימהון.
קודם כל, אין מדיניות "ילד אחד" בסין, אלא "תכנון משפחה". זהו נושא בפני עצמו ואולי אני אכתוב על כך.
גם אם הסינים ישנו את המדיניות, סביר להניח שלא נראה עלייה משמעותית אם בכלל בילודה. כמו שציינת, במקומות אחרים עם אוכלוסייה סינית – טאיוואן, הונג-קונג וסינגפור, הילודה נמוכה באופן מפחיד – פריון לאישה של כילד אחד, שזה יותר נמוך מכל מקום אחר בעולם – כולל יפן ואירופה. יש לכך מספר סיבות, וזה לדעתי גם הכיוון שסין תלך אליו – פריון נמוך מילד וחצי לאישה.
למשל, מדיניות תכנון המשפחה מאפשרת לזוג ששניהם ילדים יחידים להוליד שני ילדים, למרות זאת אחוזים גבוהים מהם בוחרים להוליד רק ילד אחד.
According to a 2009 survey by the Shanghai Municipal Population and Family Planning Commission (SHPFPC), most young people in the city today have no desire for a second child.
The results of the survey, which was answered by about 12,000 people aged from 20 to 45, showed that on average people want 0.85 children. Married people on average want 1.07 children.
There is an increasing trend in people who opt to not have children. Up to 7.93 percent of those surveyed said they wanted no children at all, which shows a 3.37 percent increase from 2003.
http://shanghai.globaltimes.cn/community/2011-04/648416.html
והנה עוד סקר משנחאי:
Nearly 70 percent of Shanghai residents who took part in a survey said they would be unwilling to have a second child, even if the one-child policy was relaxed, because of the high costs involved.
http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node23919/node23923/u22ai41649.html
וסקר נוסף מבייגי'נג:
יותר מחצי מהזוגות בהם שני בני הזוג הם ילדים יחידים אשר מותר להם להוליד שני ילדים, אינם מעוניינים בכך:
http://wenku.baidu.com/view/d675190f6c85ec3a87c2c542.html
עדו שלום רב
אני שואל האם הבלוג נפתח מחדש לתגובות ?
בנימין, הרשומה הזאת פתוחה לתגובות – אבל רק כאלו שקשורות לנושא הרשומה. בינתיים אני לא מעוניין לפתוח לתגובות את הדיווחים החודשיים, אבל מי יודע, אולי אני אשנה את דעתי.
עדו,
מנין הנתון שהסינים בונים 1.3 מיליארד מ"ר של שטחי מגורים בערים כל שנה?
GizM0, רק להבהיר – הכוונה שלי הייתה שהקצב שהם בונים עכשיו הוא של 1.3 מיליארד בשנה. בעבר הם בנו בקצב איטי יותר, אבל ב-2010 התחלות הבנייה של נדל"ן למגורים בעיר עמד על 1.3 מיליארד מ"ר. ככה שאם לא תהיה האטה בקצב, זה מה שהם יבנו כל שנה.
הנתון בא מהלשכה לסטטיסטיקה הסינית, אבל יש לי קישורית רק לעמוד בסינית:
http://www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/qgndtjgb/t20110228_402705692.htm
房屋新开工面积 万平方米 163777
其中：商品住宅 万平方米 129468
המספר 129468 הוא 1.29 מליארד מ"ר של נדל"ן למגורים. (דרך אגב, זה זינוק של 38.8% מ-2009).
אלי, לא נראה לי. לא המדינה בונה, אלא חברות.
דניאל, קצת הגזמת :). הדירות האלו שייכות לאנשים, הממשלה לא תעז להלאים אותן (במיוחד שגם הפקידים והפוליטיקאים מחזיקים בנדל"ן רב).
הי עדו,
אם בונים הרבה מעבר לביקוש האמיתי – אולי יש כאן ניסיון לא מוצהר לפוצץ את בועת הנדל"ן ע"י עודף היצע
עידו,
החומר שאתה מציג כאן מעניין מאוד.
כל הכבוד.
שאילה:
האם חשבת על זה שממשל הקומוניסטי יכול "לשכנע" אנשים לעבור לערים ברגע שיזהה שזאת אחד הסיבות לערים הריקות ועודף הנדל"ן למגורים. ממשל פשוט יכול "למצוא" את האנשים ש"רוצים " לגור בבתים חדשים הריקים.
פעם הממשל הקומוניסטי כבר עשתה דברים מסוג הזה. רוסיה במאה הקודם. טוב, שם ממשל עשה בדיוק להפך: הקים "קיבוצים" ופשוט לא נתן לחברי קיבוץ לצאת מגבולות הכפר-קיבוץ. כדי לעצור את העיור. גם כשאר לא היה מה לאכול בקיבוצים , אנשי קיבוץ מתו מרעב או נהרגו בזמן הניסיון בריחה מכפר.
ברור לי שהיום זה לא מאה הקודם אך עדיין מה מפריע לממשל סיני להכריח אנשים מפריפריה לעבור למקומות חדשים וטובים.ממשל גם יכול לעשות קמפיין גדול פוליטי…
מרתק, אך לא מובן לי מה ישבור את המגמות האלו. סין תצמח עד להיכן שרמות הנזילות שלה יקחו אותה, והם יקחו אותה רחוק מהנקודה בה אנו נמצאים. הלקח שלי מ-2009 : סין לא תאט בשום מחיר.
תוכנית הדיור הציבורי ממחישה את נחישות הממשלה שלא לאפשר לשוק הנדל"ן לתת את התיקון המתבקש לעודף ההיצע הטמון בו. נחושת וברזל לא מבחינות בין דיור ציבורי לפרטי, והניתוח חייב להתמקד ביכולת הפיננסית של הממשל לקיים את השוק הלא הגיוני הזה. את תמונות הקניונים הריקים כולם מכירים.
ולגבי הטענה כי עשרות המיליארדים שמתכוונות חברות המחצבים להשקיע בשנים הקרובות נשענות על כמה מצגות לא מעודכנות, לא הייתי בונה על זה.
אבירן, תעשה את החישוב לגבי הדיור הציבורי, ותראה שזה לא ישנה את התמונה. חוץ מזה שכבר אמרתי בעבר שאין מצב שהם יצליחו לעמוד ביעד של הבנייה הציבורית, כי אין לממשלות המקומיות את הכסף לכך.
ואכן היום יצא דוח (כל הלינקים שלי לזה הם בסינית) שעד היום התחילו לבנות פחות מ-30% ממה שתוכנן ל-2011 והסיבה לכך היא חוסר בתקציב. ואני לא אתפלא אם חלק (לא הכל – רק חלק) ממה שכן התחילו לבנות, זה רק רעש של בנייה – כלומר דפקו כמה מסמרים בריצפה כדי להראות לממשלה המרכזית שהם בונים.
אבל גם אם הם יבנו 10 מליון דירות בשנה בגודל ממוצע של 50 מ"ר מרובע, זה ייתן לך 500 מליון מ"ר, או רבע מסך הבנייה למגורים בסין.
אין לממשלה שום אינטרס לעודד בנייה של דירות ריקות, ועובדה שהם עושים הכל כדי להילחם בבועה. עובדה שהם אוסרים על קנייה של יותר מדירה אחת בערים רבות.
העיקר שישראל תהיה בסדר
🙂
ועכשיו ברצינות
אמרת שדיבר שם גם המנכ"ל המקומי מקרדן על למה אין בועה
הוא העלה טיעונים חדשים/מעניינים?
גיא, ארז אפלרוט, מנכ"ל קרדן סין, הרצה במשך כחצי שעה, לכן אני לא יכול לשפוך כאן את כל טיעוניו. אבל הנה טעימה קטנה ממה שאני זוכר:
לא ניתן לדבר על הנדל"ן בסין כעל שוק אחד. מדובר בכמה שווקים ששונים מאוד אחד מהשני. או במילים אחרות – דין בייגי'נג אינו כדין צ'אנגדו (Chengdu). כמו כן יש הבדל בין נדל"ן למגורים לבין נדל"ן מסחרי. ככה שלמרות שכנראה יש בועת נדל"ן בערים הגדולות במזרח סין, המצב שונה לגמרי בעריי TIER 2. בנוסף לכך הוא טען שלמרות ששוק הנדל"ן לא יעלה בצורה לינארית – כלומר צפויות מהמורות בדרך, בטווח הארוך הנדל"ן בסין ימשיך לשגשג, וזאת בגלל החוזק של הכלכלה הסינית.
חוץ מזה הוא הסביר קצת על הפעילות של קרדן בסין. הם פעילים פה הן בתחום הנדל"ן והן בתחום המים. והיה בהחלט מאוד מעניין להקשיב לו. למרות שאנחנו לא מסכימים ב-100%.
כשאני מסתכל על הנדל"ן בסין אני מסתכל ממעוף הציפור. לא כל כך מעניין אותי מה מצב הנדל"ן המסחרי באיזה עיר קטנה במחוז נידח. אותי מעניינת התמונה הכללית, כי ההימור שלי נגד הנדל"ן הסיני הוא כללי. קרדן נמצאים במצב אחר לגמרי. אם הם פותחים קניון בצ'אנגדו, אז מה שמעניין אותם זה אם הקניון יצליח או לא, וזה תלוי בעיקר במצב של הנדל"ן המסחרי בצ'אנגדו. לא כל כך מעניין אותם אם מחירי הדירות בבייגי'נג או בשנג'ן יירדו או לא, או אם בשנחאי בונים יותר מדי משרדים. ככה שנקודות המבט שלנו קצת שונות. כמו כן רוב ההשקעות שלהם כאן הן לטווח הארוך, וטווח ההשקעות שלי קצר יותר.
אסף, ציינתי ברשומה שהנתונים לקוחים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסין. אתה יכול לקרוא את הנתונים בעצמך בשנתון הסטטיסטי שלהם. (ניתן לעיין בו רק עם IE. כרום לא יפתח את זה).
בקשר לחברות הכרייה, הן הולכות לשפוך עשרות מיליארדי דולרים ולא מליונים. וכן, אני בטוח לגמרי שהם מתבססים על נתונים שגויים או על הנחות שגויות לגבי העתיד (או שנייהם). הראתי כאן בפירוש שארסלור מציגים נתונים שגויים. מי נראה לך מדייק יותר – ארסלור או הלשכה לסטטיסטיקה?
מאיפה ארסלור לוקחים את הנתונים שלהם? אתה חושב שיש להם כוח אדם לשלוח מליוני פוקדים לסקור את המצב בסין?
קראתי ושמעתי מספיק ממה שברוני הברזל והפלדה אומרים, ואני בטוח שהם מדברים הרבה מאוד שטויות. ועובדה שאני מוכיח שהם טועים. אם מישהו חושב שאני טועה אז הוא צריך להראות לי איפה אני טועה, אבל אין לי דרך להתווכח עם טיעונים מהסוג "איך זה יכול להיות שכל חברות הברזל טועות, הרי יש להם כח אדם כל כך גדול?".
עובדה שהם טועים!
תקשיב לשיחה האחרונה של ואלי, ותראה כמה שטויות מדבר המנכ"ל. אפילו בעניין פשוט כמו מספר התושבים בסין הוא טועה 🙂
כתבת: "אי אפשר להתעלם ממספר האי דיוקים ועיוות העובדות כמו שמתוארים בדוחות של החברות וגופי המחקר."
אותי מעניין מאיפה אתה משיג את הנתונים שאתה מאמין בהם באמונה שלמה? הרי מדובר בנתונים שאי אפשר לבדוק אותם בעצמך אלא להסתמך על גוף כזה או אחר בסופו של דבר…אז מה גורם לך להאמין דווקא לגוף כזה ולא לאחר?
האם באמת הגיוני שחברות כרייה שופכות מיליוני דולרים (ואולי מיליארדים אני לא יודע) במטרה להעלות את קצב הפקת הברזל שלהן וכל זה בהסתמכות על דוחות לא מדוייקים לדבריך?
אני לא בא כאן כדי להתווכח איתך אני פשוט מנסה להבין יותר לעומק את כל העניינים.
תודה, אסף
עדו, אני מבין שיש בעיית אמינות לגבי נתונים שנמסרים על ידי הסינים. האם הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית נחשבים לאמינים לא רק בעיניך, אלא גם בעיני משקיפים אחרים, או שיש מי שטוען שגם הם אינם אמינים?
סביר להניח שלאנשים מסויימים ישנן הסגות מסוימות על חלק מהנתונים. גם לי יש ביקורת על איך שהם מחשבים את הפריון לאשה או איך שהם מחלקים את האכלוסיה לעירונית מול כפרית. אבל עדיין אני משתמש בנתונים שלהם כי סך הכל אני כן חושב שהם די מדוייקים – במיוחד בנתונים היבשים – כמו כמה תושבים יש בסין או כמה מ"ר בונים כל שנה, או כמה פסי רכבת מונחים כל שנה וכו'. מי שממש לא מאמין לשום דבר שהסינים אומרים, אין לו שום דרך לבדוק מה קורה כאן, ולכן אין לו שום בסיס לצאת עם נתונים אחרים.
כלומר, למשל, לארסלור אין שום סיבה לבוא ולהגיד ששטח המגורים של הסיני הממוצע עומד על 13 מ"ר ולא 30+, אלא אם כן יש להם טיעון מאוד משכנע, אבל אני לא ראיתי כזה, ולכן סביר יותר להניח שמדובר ברשלנות מצדם מאשר חילוקי דעות עם הסטטיסטיקה הסינית.
אני חושב שהבעיה עם הסטטיסטיקה הסינית היא בד"כ בשני מקומות:
1 – נתונים שיש להם סיבה טובה לעוות – כמו אינפלציה
2 – נתונים שדורשים שיערוך – כמו פריון לאשה
כל עוד מדובר בנתונים יבשים שאין סיבה לעקם אותם, אני חושב שהסינים די מדייקים. חוסר הדיוק ינבע מהקושי לאסוף את הנתונים. למשל, קצת קשה לדעת כמה מ"ר בונים כל שנה, אז יכול להיות שיש כאן איזה שהוא חוסר דיוק, אבל סביר להניח שלא מדובר בנתון שהסינים ינפחו אותו בכוונה. בטח שלא ברמה של מיליארדי מ"ר.
קח למשל את מספר התחלות הבנייה מול הבנייה שהסתיימה.
לדעתי, הסינים יודעים די טוב כמה מ"ר של בניינים הושלמו בכל שנה, אבל מספר התחלות הבנייה הוא הרבה יותר בעייתי כיוון שלקבלנים יש אינטרס לדווח על התחלות בנייה גם אם הם לא באמת יצאו לפועל (כיוון שיש פה חוקים נגד החזקת קרקע במשך מספר שנים מבלי לבנות עליה).
בקיצור, צריך לדעת איזה נתונים מדוייקים יותר ואלו פחות, אבל אני חושב שזה נכון במידה זו או אחרת בכל מדינה – למשל, במדינות המפותחות ישנו ניפוח מסויים במספר הזקנים כיוון שחלק מהאנשים לא מדווח על מותם של קרובי משפחה בשביל לקחת את דמי ביטוח הלאומי שלהם.
http://www.e-seniorservices.com/blog/oldest-man-reports-may-be-exaggerated.html
עידו, בפיצוץ של בועה יש כמה שלבים. בדרך כלל מגיעים קודם כל לשיא במכירות, ולאחריו בא שיא גם במחירים. האם אתה מתחיל לראות התפתחות מהסוג הזה בסין לאור צעדי הקירור של הממשל?
יש ירידה מאוד חדה במכירה של בתים בארבעת הערים הגדולות בסין.
בשאר הערים התמונה יותר מורכבת.
יש לך קישור לתמלול של השיחה האחרונה?
הנה
http://www.vale.com/en-us/investidores/web-casts/pages/default.aspx
נקודות מעניינות
גם במצגת של Rio יש אופטימיות גבוהה והם צופים צמיחה של 9.5% השנה לעומת התחזית הרשמית של 9.0%.
לא התייחסת למצב של הדירות הקיימות, כלומר חלק מהבנייה החדשה מיועד לאלו שמשדרגים.
כמה שאלות.
א. ראיתי נתון שבשנחאי מ"ר לנפש עומד על 16-17. האם גם בערים הגדולות האחרות זה המצב, שזה אומר ככל הנראה שבערי TIER 2 ו-TIER 3 יש 40 מ"ר לנפש, או שזה ייחודי לשנחאי.
קישור http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node23919/node24059/node24072/userobject22ai36597.html
ב. מה לגבי הטענה של The Economist Intelligence Unit לפיה השטח לנפש יגיע ל-41 מ"ר עד 2020. זה נתון מאוד משמעותי. האם לדעתך זה תרחיש סביר.
ג. בנושא של הגידול באוכלוסייה העירונית, יש דבר מעניין. בעשור הקודם, בין השנים 99-05 הקצב היה בין 19 ל-22 מיליון בשנה עם מגמת ירידה קלה מאז 2003. אבל ב-2005 היתה נפילה חדה ל-15 מיליון, ומאז עד 2009 שוב הקצב נשמר פחות או יותר (ב-08 היה 13 מיליון וב-09 שוב 15 מיליון). האם ייתכן שהיתה סיבה מיוחדת לירידה הגדולה של 2005, מאחר שכפי הנראה אין ירידה הדרגתית משמעותית.
ד. ציינת שהנתון של סיום הבניה הוא אמין. לעומת זאת המספר של התחלות הבנייה הוא די בעייתי. הבעיה עם הנתונים של סיום הבניה – שהם מגיעים רק עד 2009, אבל אם נתייחס רק לנתונים האלה מסתבר שאין עדות לבועה קטסטרופלית בסין.
לפי החישוב הבא שמבוסס על נתונים שהבאת. בשנת 2009 – 622 מיליון תושבים עירונים. עד 2020 גידול של 100 מיליון עירונים, ובנוסף עליה במ"ר לנפש מ-30 מ"ר היום ל-41 ב-2020. זה מביא לגידול של בערך 45% בשטח הבנוי העירוני, שזה 3.8% שנתי. אם נחשב 30 מ"ר * 622 מיליון * 3.8% נקבל 709 מיליון מ"ר ב-2010, בזמן שבפועל נבנו ב-2009 821 ממ"ר, וכנראה ב-2010 880-900. אם נניח שבמשך 5 שנים בנו בסין כל שנה 150-200 מיליון מ"ר מעבר לנדרש, מדובר עדיין על כמות של 900 מיליון מ"ר עודפים שאכן יוצר עודף לא קטן, אבל מדובר בכמות שנצרכת במשך שנה אחת.
לעומת זאת, הנתונים של התחלות הבניה שמדברות על 1.3 מיליארד מ"ר כבר נשמעים מפלצתיים. השאלה היא כמה אחוז מהנתון הנ"ל מנופח.
מיכאל, לא הבנתי אם הייתה פה שאלה.
אורי,
א – מ-2007 עברו הרבה מים ביאנגצ'ה.
ב – אני אגע בכך ברשומה הבאה.
ג – הסברתי מדוע תהיה ירידה בעיור ברשומה למעלה.
ד – אם אתה לוקח צפי של איזה חברת מחקר, אתה צריך להסביר מדוע אתה חושב שהצפי הגיוני. מדוע אתה חושב שהסיני הממוצע יצטרך יותר מ-40 מ"ר?
אני יכול להגיד שהסיני הממוצע צריך 120 מ"ר, ואז יש לנו חוסר בנייה, נכון?
חוץ מזה שיש לך טעות כי היום השטח לנפש הוא 32 או 33 ולא 30. אז אתה צריך להוסיף עוד כמה מיליארדי מ"ר של שטח עודף. ושוב, אתה צריך להסביר למה אתה חושב שהסינים יגורו ב-40 מ"ר. אבל לדעתי שווה לך לחכות לרשומה הבאה שלי, כי אני אדבר על זה שם.
מאמר של ה WSJ על אמינות הסטטיסטיקה הסינית:
http://blogs.wsj.com/chinarealtime/2011/06/10/chinese-gdp-data-how-reliable/?mod=WSJBlog
מעניין מה דעתך על הכתבה הזאת מ-NYT לפיה יעברו במהלך שתים עשרה שנים, 250 מיליון איש לערים.
http://www.nytimes.com/2013/06/16/world/asia/chinas-great-uprooting-moving-250-million-into-cities.html?pagewanted=all&_r=0