מי צודק מרטין ויטמן או אני?

לפני מספר שבועות קראתי את הדוח האחרון של ת'ירד-אווניו (3rd Avenue). קצת הופתעתי שהם עדיין מחזיקים באותה הדעה לגבי שוק הנדל"ן בסין. למי שלא יודע, 3rd Avenue מושקעים מזה מספר שנים במספר חברות נדל"ן בהונג-קונג. מדובר ב-4 חברות – כולן מאוד גדולות עם רשימה מרשימה של נכסים בהונג-קונג. לכול החברות יש מאזן כספי מעולה ונסחרות בהנחה על ה NAV שלהן. קצת דומה לחברות הנדל"ן שאני מחזיק, רק פחות זולות.

הבעיה שלי עם חברות נדל"ן אלו היא שהן נכנסו לסין בשנים האחרונות, וכשהבועה תתפוצץ, הן ללא ספק ירגישו את הריקושטים. קראתי את הדוח האחרון של 3rd Avenue והתפלאתי שהם כמעט ולא מדברים על בועת הנדל"ן בסין. מרטין ויטמן, מנהל ומייסד הקרן, כבר מתקרב לגיל 90, ולכן נראה שהוא העביר את המושכות למשקיע צעיר יותר העונה לשם איין לפאי (Ian Lapey). איין מפרט את ארבעת ההשקעות שלהם בהונג-קונג, ומספר שהוא אפילו ביקר לאחרונה בהונג-קונג ושנחאי וניפגש עם ההנהלות.

מה שמפריע לי במכתב שלו למשקיעים הוא שנראה כאילו הוא מדקלם את המנטרות שמנהלי החברות סיפרו לו מבלי לבדוק את העובדות. למשל, הוא טוען שהחברות בהן הקרן מושקעת פעילות יותר בערים מדרגה שנייה (TIER TWO) בהן הבתים נקנים ע"י הדיירים ולא ע"י ספקולנטים. לדעתי טענה זאת לא נכונה.

אחת החברות בהן הקרן מושקעת היא ווילוק (סימול 20). אני קצת מכיר את החברה כי גם אני הייתי מושקע בה עד לא מזמן. ווילוק השקיעה כספים עצומים בשנתיים שלוש האחרונות בסין. אחת הערים בהן היא מאוד פעילה היא טיאן-ג'ין. כתבתי כבר על העיר הזאת מספר פעמים בחודשים האחרונים, וזאת בגלל שביקרתי שם לפני כשנה ונשארתי פעור פה מעודף הבנייה בעיר. ישנתי שם לילה אצל קרובי משפחה באזור הנמל. זהו אזור רחוק ממרכז טיאן-ג'ין, אבל בגלל הקרבה לנמל, הוא מתפתח מאוד מהר. רק באזור בו לנתי בנו כמה עשרות בניינים – כל אחד בסביבות ה 30-50 קומות. אני חושב שאף פעם לא ראיתי בנייה כה מסיבית. אולי בביקור שלי בשנחאי בשנת 1995. אבל טיאן-ג'ין זאת לא שנחאי, וסין של היום זאת לא סין של 1995 – כלומר רוב האוכלוסיה העירונית כבר שיפרה מאז את תנאי המגורים שלה, ועברה לגור מדירות בגודל קופסת גפרורים לדירות של כ-100 מ"ר.

ביומיים האחרונים הדאגה שלי לגבי הנדל"ן בסין קיבלה חיזוק מערוץ 2 הסיני. זהו ערוץ כלכלי של הטלוויזיה הממלכתית. השבוע היא פרסמה שתי כתבות – אחת על  מצב הנדל"ן בבייג'יג והשנייה על טיאן-ג'ין. אלו כתבות חובה לכל מי שמבין סינית. אבל גם לשאר הקוראים אני ממליץ להעיף מבט בכתבות. למרות שלא תביני את המלל, המראות של כמות הבתים שעומדים ריקים תהמם אותכם – כמו שאומרים, טוב מראה עיניים. הנה סיכום קצר שלי משתי הכתבות:

מצב הנדל"ן בבייג'יג

פרויקט ראשון

מצב הפרויקט – דירות החלו להימכר ב-2004. ב-2005 כל הבתים נמכרו. הפרויקט מורכב אך ורק מווילות.

שטח – 38,000 מ"ר.

גודל – 1,100 בתים (כלומר מתאים בערך ל 4,000-5,000 תושבים).

תפוסה – הקבלן סירב להתראיין, אז אין נתונים רשמיים, אבל לפי עובדי הניקיון בשכונה ובעלי עסקים באזור, המתחם עומד כמעט ריק. בעל המכולת טוען שגרים שם בערך 20 משפחות. ניתן לראות את העזובה החל מדקה 1:45 בסרטון. ברור שרוב הבתים עומדים ריקים.

פרויקט שני

מצב הפרויקט – דירות החלו להימכר ב-2007. תוך 3 שעות נמכרו 88 וילות. הפרויקט חולק לשלושה שלבים. לפי מתווכת של הפרויקט, כל הבתים נמכרו, ועכשיו הם מוכרים רק בתים יד שנייה. הרבה אנשים העמידו את הבית למכירה ישר אחרי שהם קנו אותו. איך שהם קיבלו מפתח, הם לא נכנסו לבית, וישר העבירו את המפתח לסוכנות תיווך.

תפוסה – מאוד נמוכה. לפי סוכנת התיווך 60% מבעלי הבתים לא מוכרים את הבית, לא גרים בו ולא משכירים אותו. כלומר 60% מבעלי הבתים משאירים את הבית לעמוד בפני איתני הטבע. כיוון שיש עוד הרבה שהעמידו את הבית למכירה, ניתן להבין שאחוזי התפוסה נמוכים בהרבה מ-40%.

בדקה 5:45 ניתן לראות עד כמה הפרויקט ריק במשך היום, ובדקה 7:50 ניתן לראות את המצב בערב. העיתונאי נסע ברחוב הראשי של השכונה ביום שישי בערב וראה רק אור אחד דולק.

פרויקט שלישי

שטח – 5 מליון מ"ר.

גודל – 30,000 דירות (מספיק בערך ל 120,000 איש).

מצב הפרויקט – כל הדירות נמכרו ב-2008.

תפוסה – ניתן לראות בדקה 9:45 שברוב הדירות אפילו לא התקינו מזגן. הדיירים באזור טוענים שפחות משליש מאוכלס. העיתונאית בדקה כניסה אחת בבניין אחד. סך הכל מספר הדירות עומד על 71 כאשר מתוכן ל-40% אפילו לא התקינו את העינית בדלת.

מה שמעניין בפרויקט הזה הוא שבניגוד לפרויקטים האחרים בכתבה (וגם בכתבה הבאה), פה מדובר על פרויקט עממי ולא על וילות במגרש גולף. למשל, אני יודע שפקידת הקבלה בבריכה אצלנו קנתה דירה באותו אזור (היא ובעלה מרוויחים ביחד כ-3,000-4,000 ש"ח בחודש).

העיתונאית הלכה לסוכנות תיווך ונאמר לה שבשנים 2007-2008 רק באזור הזה נבנו 68 פרויקטים, כאשר כיום פחות משליש מהדירות באזור זה מאוכלסות. זה כמובן לא הפריע לקבלנים להמשיך לבנות וכיום, בשנה 2010, כבר יש באזור 93-94 פרויקטים.

המתווך אמר להם שיש פרויקט אחד באזור שבו התפוסה אמורה להיות גבוהה, אבל כשהעיתונאי נסע בערב לבדוק הוא גילה שמספר הדירות המוארות בלילה נמוך מאוד.

אחד הטיעונים של אלו שמאמינים שאין בועת נדל"ן בסין הוא שישנה הגירה מאוד גדולה מהכפרים לערים, ולכן יש ביקוש לדירות. אבל הבעיה עם הטיעון הזה הוא שאם אכן הביקוש הוא מצד הכפריים שמהגרים לעיר, אז למה בונים וילות שעולות יותר מחצי מליון דולר? המהגרים מהכפר מרוויחים באזור ה 1000-2500 ש"ח בחודש. האם הם יכולים להרשות לעצמם בית פרטי שעולה חצי מליון דולר?

מה שמעניין באזור הזה של בייג'ינג זה שהבניה כאן היא יותר עממית, ומתאימה למשפחות מהמעמד הנמוך יותר. אבל אפילו כאן התפוסה מאוד נמוכה. אם באמת יש כזאת הגירה מהכפרים, אז למה הדירות האלו עומדות ריקות?

פרויקט רביעי

גם כאן מדובר על דירות יותר עממיות. כאשר על הדירות בפרויקט זה קיימת 4% הנחה לסגל אקדמי.

הפרויקט נבנה ב-2008 והתפוסה עומדת על בערך שליש.

לפי מתווך באזור, יש להם כרגע 1,200 דירות יד שנייה למכירה. גם הוא טוען שרק כשליש מהדירות באזור מאוכלסות. הרבה קונים רק בשביל להשקיע. משקיע אחד קנה 7 דירות כאשר כולן עומדות ריקות – הוא לא מעמיד אותן למכירה, ולא משכיר אותן.

העיתונאי הלך לפרויקט ליד – גם שם בערך שליש מאוכלס.

אם אתם חושבים שהמצב בבייג'ינג בועתי, כדאי לכם לקרוא מה קורה בעיר השכנה – טיאן-ג'ין.

מצב הנדל"ן בטיאן-ג'ין

כאן הם הלכו לבדוק שלושה פרויקטים.

פרויקט ראשון

שטח – מורכב ממספר שכונות. שטחה של כל שכונה עומד על כ-1,600 דונם.

גודל – 20,000 דירות – נבנה לאכלס 60-70 אלף תושבים.

מצב הפיתוח – לפני 7 שנים החלו למכור דירות. כל הדירות נמכרו חוץ מדירה אחת.

מסחרי – שטח של 30,000 מ"ר. רובו עומד ריק חוץ ממספר קטן של חנויות קטנות.

בדקה 3:30 בכתבה ניתן לראות את בית החולים של הפרויקט. הוא נבנה על מנת לספק מקום עבודה ל-70 רופאים. מספר המטופלים עומד היום על 20-30 ביום. (ע.מ. – לדעתי רוב המטופלים הם עובדי המקום ולא דיירים – עובדי ניקיון, בנייה וכו').

תפוסה – כמעט ריק לגמרי. העיתונאי הסתובב חצי שעה ולא ראה כמעט אף דייר או רכב. האנשים היחידים שהוא פגש היו עובדי הניקיון. בלילה (דקה 6:40 בסרטון) כמעט אין בתים מוארים. נראה כי התפוסה בפרויקט כמעט אפסית. רוב הבתים נקנו "להשקעה" ולא למגורים.

פרויקט שני

גודל – 30,000 דירות – נועד לאכלס כ-150,000 איש (ע.מ – זה לפי הקבלן. לדעתי מספר כזה של דירות נועד לאכלס בערך 120,000).

מצב הפיתוח – נבנה לפני כ 6-7 שנים. כל הדירות נמכרו. יש הרבה דירות למכירה (יש שנייה) – לפחות כמה מאות.

תפוסה – לפי סוכנת נדל"ן – בערך 35%. לפי אחד הדיירים – בערך 20%. לפי דיירת אחרת – רוב מוחלט של הדירות עומד ריק. רוב האנשים קנו דירות בשביל להשקיע ולא בשביל לגור. בגלל שהתפוסה כל כך נמוכה, חברת הגז לא חיברה את הפרויקט לרשת הגז, כך שלדירים אין גז בדירות!

למרות התפוסה הנמוכה, קבלנים אחרים ממשיכים לבנות במסיביות באזור. (דקה 11:45 בסרטון)

מסחרי – רוב שטחי המסחר עומדים ריקים. יש פחות מ-20 חנויות. מספר חנויות נפתחו בעבר ונסגרו לאחרונה.

פרויקט שלישי

שטח – 260 קמ"ר.

גודל – 8,000 וילות.

מצב הפיתוח – הפרויקט כולל מעינות חמים, מועדון סוסים, מגרש גולף, כפר נופש, מלון 5 כוכבים. התכנון הוא לבנות פי 15 ממה שקיים היום (למשל עכשיו יש מלון אחד, התכנון הוא ל-5 מלונות). בדקה 17:35 מראים את המלון המפואר – יותר מ-700 חדרים. המלון נפתח לפני 3 שנים. התפוסה לא הצליחה לעבור את ה-15%. ניתן לראות עד כמה הוא עומד מוזנח.

תפוסה – לפי הקבלן 40%. אבל לפי הפועלים בשטח, התפוסה הרבה יותר נמוכה. למשל, אחד הפועלים אומר שבאזור בו הוא עובד עכשיו ישנם 40 בתים, ורק אחד מהם מאוכלס. בשטח אחר יש 370 בתים וגרים שם בערך 20 משפחות. לפי העיתונאים, האזור נראה ריק לחלוטין הן ביום והן בלילה

כנראה שזה לא מספיק לסינים. פרויקטים נוספים רבים מתוכננים בעיר. כל אחד יותר גרנדיוזי מהשני. מה שקרה בדובאי נראה כאין וכאפס לעומת מה שהולך בסין.

הכתבה הזאת סוטרת באופן גורף את הטענות של 3rd Avenue. נראה כי גם בערים מדרג שני בתים רבים נרכשים ע"י ספקולנטים ולא ע"י אנשים שבאמת רוצים לגור בדירות. אני מאוד מאוכזב ממנהלי הקרן. נראה לי שהם לא עשו עבודת מחקר מספקת, והסתמכו רק על טענותיהם של טיקוני הנדל"ן ההונג-קונגים. לפי הכתבות וגם לפי מה שאני ראיתי, המצב בטיאן-ג'ין הרבה יותר גרוע מאשר בבייג'ינג.

מסקנות

חשוב להזכיר שלא כל השכונות בסין נראות ככה. יש מקומות רבים עם תפוסה מלאה או כמעט מלאה (כמו למשל במקום בו אני גר). אבל כמות הבתים הריקים היא מדהימה. אני יודע בוודאות שיש עוד הרבה מאוד שכונות שעומדות ריקות. כבר תארתי בעבר שכונה אחת ליד הבית שלי. ממה שאני קורא ושומע מאנשים שביקרו במקומות אחרים בסין, נראה שעודף בנייה קיים במקומות רבים בסין. סיפרתי כאן בעבר שבטיול שלי במונגוליה הפנימית גם ראיתי בנייה מסיבית מאוד של בתים, אבל עוד לא סיפרתי על המעבר שלי ביאן-טאי – הייתה לנו נחיתת ביניים בעיר זאת, ורק מהמטוס ראיתי בנייה מאוד מסיבית של רבי-קומות באזור שדה התעופה.

לפני מספר שבועות יצאה ידיעה שהחברה שאחראית על רשת החשמל בסין דיווחה על כך שישנן 65 מליון דירות שלא גרו בהן חצי שנה או יותר (דירות בהן מונה החשמל לא זז במשך חצי שנה). אח"כ החברה הכחישה דיווח זה, אבל אני מפקפק בהכחשה זאת.

אין לי דרך לדעת האם הנתון נכון או לא, אבל אני בטוח ב-100% שיש בסין עודף בנייה מסיבי. לדעתי קורה כאן משהו שלא קרה אי פעם בהיסטוריה האנושית – נבנים עשרות מליוני דירות שאף אחד לא יגור בהן. מאות ואולי אלפי ערי רפאים נבנות בסין. בטווח הקצר זה עוזר לנפח את נתוני התל"ג של סין, יוצר תעסוקה ומעשיר את קופת המדינה, אבל בטווח הארוך אין שום דבר חיובי בבנייה מסיבית של בתים שאף אחד לא יגור בהם. בטווח הארוך בתים אלו יהוו עול כלכלי על הממשלה הסינית ועל משלם המסים.

אני יודע שרבים לא מסכימים איתי לגבי בועת הנדל"ן בסין. אחד הטיעונים שלהם הוא שכמות האנשים בסין מצדיקה בנייה מסיבית. לדעתי המספר האסטרונומי של אוכלוסיית סין מצליח לבלבל אותם, אז בואו נבודד את הנתונים למספרים קטנים יותר.

למשל טיאן-ג'ין – מדובר בעיר עם אוכלוסיה של 15-20 מליון איש. אז אפשר לראות את טיאן ג'ין כישראל פי שתיים או ישראל פי שלוש. הפרויקט הראשון מהכתבה על העיר מיועד ל-60-70 אלף איש – כלומר הוא בערך בגודל של העיר מודיעין. הפרויקט השני מיועד בערך ל-120 אלף תושבים – כלומר בערך כמו רמת-גן. הפרויקט השלישי הוא בערך בגודל של עפולה (רק מבחינת מספר התושבים, בתכל"ס מדובר על פרויקט הרבה יותר גדול). צריך לזכור שיש בטיאן-ג'ין עוד מספר ערי רפאים שכאלו, ושהבנייה המסיבית עדיין נמשכת. אז תחשבו שהייתם מסתובבים בארץ ורואים עיר כמו מודיעין עומדת ריקה, ואח"כ עיר בגודל של רמת-גן עומדת כמעט ריקה לגמרי, ואח"כ עפולה וכו'. ובנוסף לכך הבנייה מסביב הייתה ממשיכה בקצב מטורף, מה הייתם חושבים על מצב הנדל"ן בארץ?