בעקבות הרשומה "מדוע העיור בסין חשוב פחות ממה שחושבים לשוק הנדל"ן המקומי" קיבלתי אימייל שטוען שההשוואה בין סין לאירופה לא נכונה בגלל ההבדלים התרבותיים בין השתיים. למעשה באותה רשומה כבר טענתי שאי אפשר להשתמש בטיעון התרבותי בכדי להצדיק את עודף הבנייה בסין. אני עדיין חושב שהסיבה המרכזית לשטח מגורים גבוה הוא העושר של המדינה. כל שאר הסיבות הן משניות לגמרי. כמו כן גם הבאתי נתונים מקוריאה שמראים שגם ביחס למדינה זו, סין בונה יותר מדי.
ובכל זאת החלטתי לבדוק מה קורה בטאיוואן. טאיוואן היא המדינה שהכי דומה לסין מכל מדינה אחרת בעולם. האוכלוסייה שם היא סינית והיא (בניגוד להונג-קונג או סינגפור) איננה מדינת-עיר, אלא מדינה המורכבת ממספר ערים, עיירות וכפרים. לכן היא דומה מאוד לסין. לקח לי איזה חצי יום למצוא את הנתונים על תנאי המגורים בטאיוואן, אבל בסוף הצלחתי.
לפי הסטטיסטיקה הרשמית של המדינה שטח המגורים לנפש בטאיוואן עומד על כ-44 מ"ר. אומנם זה נתון גבוה בהרבה מזה של סין (שעומד על כ-33 מ"ר), אבל צריך לזכור שטאיוואן הרבה יותר עשירה מסין. התל"ג לנפש בטאיוואן עומד על 18 אלף דולר לעומת 4,000 דולר בסין.
בואו נניח שסין תצמח בקצב של 10% בשנה (7% צמיחה בתל"ג + 3% אינפלציה) – וזאת לדעתי הערכה מאוד אופטימית. נקבל שהתל"ג לנפש יצמח בערך פי 2 כל 7 שנים. או יגיע לרמה של טאיוואן עוד למעלה מ-15 שנים. כלומר, עוד 15 שנים סין צריכה להגיע לרמה של 44 מ"ר של שטח מגורים לנפש. כלומר הם צריכים לבנות בקצב של כ-0.7 מ"ר לנפש כל שנה, שזה פחות מחצי מהקצב בו הם בונים היום. ככה ששוב הגענו לאותה מסקנה – שסין בונה הרבה יותר ממה שהיא צריכה. כמובן שאם הצמיחה בסין תאט, אז גם קצב בנייה של 0.7 מ"ר בשנה יהיה מהיר מדי.
אני מניח שגם כאן יבואו אלו שינסו לחפש בנרות את ההבדלים בין סין לטאיוואן, ולטעון שהסיני הממוצע צריך לגור בדירה גדולה יותר מאשר הטאיוואני הממוצע בגלל סיבה זו או אחרת. למשל, ניתן לטעון שטאיוואן יותר קטנה ויותר צפופה מסין. לכך יש לי תשובה:
1 – תמיד יהיו הבדלים בין מדינה אחת לשנייה. אין שתי מדינות שזהות ב-100%.
2 – גם מערב אירופה יותר צפופה ממזרח אירופה, אבל עדיין במערב אירופה שטח המגורים לנפש גבוה מזה שבמזרח. אני עדיין ממשיך לטעון שהגורם החשוב ביותר לתנאי המגורים של האוכלוסייה זה העושר של המדינה.
3 – רוב האוכלוסייה בסין מצטופפת במזרח המדינה. במערב סין כמו גם בצפון כמעט ולא גרים אנשים, וגם מרכז סין הרבה פחות צפוף. ביקרתי בטאיפיי מספר פעמים, ועל פניו העיר נראית הרבה פחות צפופה מאשר הערים הגדולות במזרח סין. אם משווים את טאיוואן למזרח סין, אני לא בטוח שיש הבדל גדול בצפיפות של שני אזורים אלו.
4 – גם בסין וגם בטאיוואן רוב האוכלוסייה מתגוררת במגדלים. אז מה ההבדל בין לבנות מגדל של 7 קומות למגדל של 10 קומות?
5 – אני ממשיך לטעון שיש בסין עודף בנייה עצום. אחת הסיבות לכך ששטח המגורים לנפש בסין כה גבוה, היא שיש הרבה בתים ריקים, ואלו מעלים את הממוצע של שטח המגורים. אם באמת הסינים צריכים שטח מגורים לנפש כל כך גבוה, למה יש כל כך הרבה דירות ריקות בסין?
הסיבה האחרונה מביאה אותי לחלק השני של רשומה זו.
ההוואי של סין
האי חאי-נאן (Hainan), למי שלא מכיר, הוא אי גדול בדרום סין – איפה שהוא בין הונג-קונג לווייטנאם. הסינים קוראים לו ה-"הוואי של סין" בעיקר בגלל מזג האוויר הסאב-טרופי וגם עקב הצפייה שהוא יהפך לאתר תיירות מרכזי.
אבל לדעתי מה שקרה שם בשנים האחרונות מזכיר יותר את פלורידה של 2003-2007 מאשר את הוואי. כמו בפלורידה באמצע העשור הקודם, כך גם בסין התפתחה לה בועת נדל"ן גדולה באי חאינאן. והסיבות לבועה דומות לאלו שבפלורידה – מזג אויר חם, וציפייה שמליוני פנסיונרים יעברו מהצפון הקר למגורים באזור הסאב-טרופי.
בפלורידה זה נגמר רע מאוד עם עודף גדול של בתים שאף אחד לא גר בהם, אבל הסינים לקחו את שיגעון הפנסיה כמה צעדים קדימה, והמצב היום באי גרוע בהרבה ממה שהיה בפלורידה.
כבר כתבתי כאן בעבר שדודה של אשתי מחזיקה בדירת חורף באי. בחאינאן יש שתי ערים מרכזיות – חאיקוו וסאניה (Haikou & Sanya) – וכמובן עוד מספר ערים, עיירות וכפרים. הדודה של אשתי קנתה דירת חורף בעיר חאיקוו, וכל שנה הם יורדים לשם בחורף וגרים בדירה במשך כחצי שנה. לטענתה האזור בו הם גרים נמצא בתפוסה של כ-20% בתקופת השיא (כלומר בשיא החורף). רוב הדירות פשוט עומדות ריקות במשך כל השנה.
לכן הדיווח האחרון בקשר לנדל"ן בעיר השנייה באי – סאניה – לא הפתיע אותי בכלל. לפי שני סקרים שנערכו בעיר – האחד בחורף (בראש השנה הסיני) והשני בסוף יוני – נמצא כי 85% מהדירות בעיר ריקות!
סך הכל נבדקו באופן אקראי 7,333 דירות, ככה שאני מניח שהמדגם די מייצג את מה שקורה בעיר, וכנראה גם מייצג את מה שקורה בחאיקוו.
כמו כן חשוב לשים לב שהמדגם הראשון נערך בראש השנה הסיני שזאת אמורה להיות תקופת השיא בתפוסה באי. גם כי מדובר בשיא החורף וגם כי זהו חופש ארוך של כעשרה ימים.
בעבר כבר כתבתי כאן על עיר הרפאים אורדוס, אבל נראה שהמצב באי חאינאן לא הרבה יותר טוב. כל אחת משתי הערים הגדולות באי מאוכלסת בכחצי מליון תושבים, ככה שמדובר בהרבה מאוד דירות ריקות.
אם מחברים את מה שקורה באורדוס, עם מה שקורה בחאי-נאן, עם מה שקורה בערי חוף אחרות בסין (כמו למשל באזור Yan Tai), עם מה שקורה בפרברים של הערים הגדולות ועם הנתון לגבי שטח המגורים של הסיני הממוצע, אי אפשר שלא להגיע למסקנה שיש עודף בנייה עצום בסין. כל הנתונים מצביעים על כך.
