מישהו עוד זוכר את עיר הרפאים הזאת? לפני שנה דובר עליה הרבה (וגם אני הזכרתי אותה).
נראה כי עודף הבנייה בעיר גבוה ממה שחשבתי. לפי העיתונות המקומית, בממוצע, כל אחד מתושבי העיר מחזיק ב-3-4 דירות. שימו לב – לא מדובר שלכל משפחה יש 3-4 דירות, אלא לכל תושב (כולל נשים, זקנים וטף). העיר תצטרך לגדול בערך פי 10 בשביל לספוג את כל דירות אלו. כבר לפני שנה וחצי דווח כי ישנו עודף בנייה עצום, ומאז קצב הבנייה רק הואץ. למעשה גם היום ממשיך קצב הבנייה המטורף, ואם קצב בנייה זה יימשך, תוך שנתיים כל אזרח יחזיק בממוצע כ-10 דירות! כלומר העיר תצטרך לגדול ביותר מפי 30 בשביל להצדיק את קצב הבנייה הנוכחי – מכ-650 אלף תושבים היום לכ-20 מליון תושבים. אפילו אם זה ייקרה (ומי שמאמין שזה יכול להיות, שיעמוד בפינה), זה ייקח לפחות כמה עשורים, ועד אז כל הבניינים האלו יהיו רחוקים ממצב המאפשר מגורים.
הנתון הזה לגבי מספר הדירות הממוצע לכל תושב בעיר מגיע מכתבות בעיתונות הסינית. על פניו, נראה לי שמספר זה קצת מנופח – כי קשה לי להאמין שבאמת בונים שם עיר שאמורה להכיל 20 מליון תושבים – אפילו בשביל הבועה הסינית זה נראה מוגזם. אבל בכל מקרה, גם אם המספר מנופח, זה ברור שיש באורדוס עודף בנייה בקנה מידה חריג ביותר.
אורדוס, למי שלא יודע, היא עיר שממוקמת במונגוליה הפנימית – לא ממש אזור אידאלי למגורי-אדם (הטמפרטורה הממוצעת בינואר עומדת על מינוס 15 מעלות). אין לעיר קירבה לים או לנהר גדול. והסיבה העיקרית לפיתוח המואץ של העיר הוא התל"ג הגבוה שלה – למעשה התל"ג הכי גבוה בכל סין. האמונה השולטת היא שהתל"ג הגבוה נובע מכך שהעיר ממוקמת באזור עשיר בפחם. סינים רבים האמינו שהבנייה באורדוס מוצדקת לאור העובדה שמדובר בעיר העשירה בסין.
בכלל, זה הלך הרוחות שהיה קיים בסין לפחות עד לא מזמן – הבנייה מוצדקת בגלל הצמיחה בתל"ג. גם בערים כמו טיאן-ג'ין הצדיקו את הבנייה בעובדה שהתל"ג של ערים אלו צומח מהר מאוד. אבל אלו שטוענים כך, מבלבלים בין סיבה לבין תוצאה. זה לא שצריך לבנות כל כך הרבה גורדי-שחקים בטיאן-ג'ין כי התל"ג שם צומח כל כך מהר, אלא בגלל שבונים שם כל כך הרבה, התל"ג צומח.
זה גם המקרה של אורדוס. אני לא מאמין שהתל"ג שם כל כך גבוה בגלל מכרות הפחם. שאר האזורים העשירים בפחם בסין הם אזורים עניים (כמו למשל מחוז Shan Xi). הסיבה שהתל"ג באורדוס כל כך גבוה היא שבונים שם כל כך הרבה. קחו כל עיר ובנו בה 10 בתים לכל תושב, ותראו איך התל"ג שלה קופץ בצורה חדה.
כידוע למי שקורא בלוג זה, הנדל"ן בסין החל להתקרר במהירות בחודשים האחרונים, והחורף הנדל"ני לא פסח על צפון-סין. מאז יולי כמעט ולא נמכרו דירות באורדוס, פרויקטים רבים נעצרו וישנם דיווחים על קבלנים שברחו מהעיר. כמו ב Wen Zhou (עליה דיברתי מספר פעמים בימים האחרונים), גם באורדוס החל משבר נזילות. מסתבר ש-80% מהכסף שהקבלנים בעיר גייסו בא מהלוואות פרטיות ולא דרך הבנקים. ככה שמשבר נדל"ני באורדוס יגלוש מהר מאוד לתושבי העיר.
בגלל כמות הבנייה העצומה בעיר, זה די ברור שמשבר בעיר יגלוש די מהר החוצה. קודם כל לא רק תושבי העיר השתתפו בספקולציות נדל"ן. גם תושבי-חוץ קנו בעיר דירות להשקעה. דבר שני, צמצום הבנייה בעיר יהווה עול כבד על כל התעשיות התומכות בבנייה. וכמובן, שהקבלנים הגדולים יספגו הפסדים גדולים. רוב הקבלנים הגדולים בסין השתתפו בחגיגה באורדוס, ועכשיו כשהחגיגה תיגמר, הם כנראה לא יצליחו למכור שם יותר דירות. חברות הבנייה הגדולות בסין (כמו למשל Vanke) בונות פרויקטים גרנדיוזיים בעיר. גם ככה קבלנים אלו מתחילים לסבול מחוסר נזילות, אז משבר קשה באורדוס יוסיף הרבה שמן למדורה.
לעיר אורדוס אין עתיד. המפולת שהחלה שם בשוק הנדל"ן תהרוג לגמרי את העיר. התל"ג שם הולך לצנוח כמו אבן די מהר. לעיר הרי אין סיכוי להכפיל את מספר התושבים – שלא לדבר על צמיחה באוכלוסיה של פי 10 או פי 30. לכן היא תהפוך לעיר רפאים כאשר מחירי הדירות שם בערך יתאפסו – לא יהיה להן שום ערך. אם בדטרויט ניתן היום לקנות דירה בכמה מאות דולרים, אז באורדוס יהיה אפשר לקחת דירות בחינם – ועדיין אף אחד לא ירצה אותן.
המצב של אורדוס חריג אפילו בנוף הבועה בסין. אבל גם ערים אחרות הולכות לסבול קשות. למשל העיר חרבין שבצפון מזרח סין – שם המצב הרבה יותר טוב מבאורדוס – כאשר "רק" 10% מתושבי העיר מחזיקים יותר מדירה אחת.
חרבין היא עוד עיר שלא ראויה למגורי אדם. הטמפרטורות בחורף מגיעות למינוס 30 עד מינוס 40 מעלות צלזיוס. עם ילודה נמוכה בכל סין והגירה מתמדת של תושבים למזרח סין – ובמיוחד לדרום מזרח, זה רק שאלה של זמן עד שהדמוגרפיה בערים כמו חרבין ואורדוס תהיה שלילית – דבר שיגביר את התרסקות שוק הנדל"ן בערים אלו.
