הונג-קונג – נובמבר 2010

סירת ג'אנק על רקע מערב קאולון

חצינו את הגבול היבשתי בין שן-ג'ן להונג-קונג בשש וחצי בבוקר יחד עם עוד אלפי סינים. היה מפתיע לראות את הכמות הגדולה של האנשים שחוצים את הגבול בשעה כה מוקדמת. זה לא מעבר הגבול היחידי בין סין להונג-קונג, מה שמראה עד כמה הונג-קונג מחוברת באינפוזיה לסין, ועד כמה עתידה הכלכלי תלוי בסין.

רוב אלו שחצו את הגבול הם בעלי דרכון הונג-קונגי. אני מעריך שמדובר באנשים שגרים בשן-ג'ן ועובדים בהונג-קונג. שן-ג'ן היא העיר הסינית שגובלת בהונג-קונג. עד שנות ה-80 זה היה כפר דייגים קטן. אבל אז דאנג-שיאו-פינג (נשיא סין באותה תקופה), החליט לעשות רפורמות כלכליות בסין ושן-ג'ן הייתה דגל החלוץ ברפורמות. הכפר הפך לעיר משגשגת של כ-10 מליון תושבים. כיום מדובר באחת הערים העשירות בסין.

למרות זאת, המעבר משן-ג'ן להונג-קונג הוא חד מאוד. ההבדלים בין השתיים עדיין גדולים. הדבר הראשון שמרגישים כשעוברים את ביקורת הגבולות הסינית זה מיזוג האוויר בחלק ההונג-קונגי של הגבול. אם יש מיזוג – זאת אומרת שהגענו להונג-קונג. זה לא ההבדל היחידי בין סין לבין הונג-קונג. התורים לביקורת הגבולות מסודרים יותר, הפקידים בצד ההונג-קונגי הרבה יותר מהירים והכל נראה נקי יותר בחלק ההונג-קונגי. השבוע שביליתי בהונג-קונג רק הזכיר לי עד כמה סין רחוקה מלהיות מדינה מפותחת, ועד כמה המרחק בין בייג'ינג להונג-קונג גדול.

זה בולט כמעט בכל תחום – עישון במסעדות, ניקיון הרחובות, רמת השירות, הביורוקרטיה, מבחר החנויות, הבנקים ועוד ועוד. אחד המגיבים כאן בבלוג כתב פעם שאין שום סיבה שמחירי הדיור בהונג-קונג יהיו גבוהים יותר מאשר אלו בשנחאי. מבחינתי זה כמו להגיד שאין סיבה שמחירי הדיור בתל-אביב יהיו יקרים יותר מאלו בעזה. אני יכול לתת כאן אין ספור דוגמאות להבדלים בין סין להונג-קונג, אבל אני אסתפק בדוגמה אחת – הרכבת התחתית בבייג'ינג לעומת הונג-קונג.

מאוד קל להתלהב מהרכבת בבייג'ינג (וזה גם קרה לי כשבאתי לכאן). הרכבת כאן התפתחה מאוד בשנים האחרונות והיא סך הכל מודרנית ונקייה, אבל כשמתחילים לנסוע בה באופן יותר קבוע, מגלים עד כמה התכנון שלה לקוי. הדבר הבולט ביותר הוא המעבר בין רכבות. כל פעם שצריך להחליף רכבת, צריך להצטייד בכובע ומימייה, כי הדבר מצריך הליכה של לפחות 5 דקות, כולל עליות וירידות במדרגות. בהונג-קונג התחתית בנויה כך שצריך רק לחצות את הרציף בכדי להחליף רכבת – כלומר הליכה של 20 מטר בקו ישר. זה אומר שנסיעה של שעה בתחתית בבייג'ינג תתארך לשעה ועשרים רק בגלל ההליכות המיותרות. בשביל מי שצריך ללכת כל יום לעבוד, מדובר בתוספת זמן משמעותית. הרכבת בבייג'ינג חדשה יותר מאשר זאת בהונג-קונג, ולמרות זאת התכנון שלה גרוע. כנראה שזה מה שקורה כשרוצים לבנות הכל מהר מהר – לא ממש חושבים על תכנון נכון.

עוד דוגמה קטנה – זה המכשיר האוטומטי לקניית כרטיסים שבבייג'ינג, משום מה, הוא מקבל רק מטבעות ולא שטרות! כדי לפתור בעיה זו, העמידו עובדת ליד אחד המכשירים שתפרוט כסף. מה כל כך קשה להצטייד במכשירים נורמליים? אבל אלו רק שתי דוגמאות קטנות שמראות עד כמה סין רחוקה מהעולם המודרני ומהונג-קונג.

בכלל, הונג-קונג הוא מקום מאוד מיוחד. רק מי שחי שם תקופה, או עשה שם עסקים יכול להבין את זה. לא סתם היא זוכה שנה אחרי שנה בתואר "הכלכלה החופשית בעולם". מעבר לביורוקרטיה המינימלית בהונג-קונג, מה שמיוחד בעיר הזאת הוא שניתן להשיג שם כמעט הכל, והכל נגיש וקרוב. זה לא משנה אם אתה רוצה אוכל תאילנדי או שווארמה או שוקולד גודיבה, סביר להניח שיש חנות במרחק 20 דקות מהבית שלך.

סיז קנדיז בקאולון-טאון

הכלכלה בהונג-קונג

לא משנה לאיזה חנות נכנסנו או באיזה מסעדה אכלנו, נראה היה שהקופות-הרושמות עובדות שעות נוספות. וזה כנראה בניגוד גמור למה שקורה היום באירופה או ארה"ב – בהונג-קונג הכלכלה משגשגת. באחת מחנויות האלקטרוניקה שאלתי את המוכר על המצב, והוא אמר שהם מוכרים בטירוף – בעיקר לסינים.

הרבה מהשגשוג של הונג-קונג נובע מהפריחה הכלכלית של סין. לכן ברור לי שברגע שסין תכנס לצרות (כנראה מתי שהוא ב 2-5 שנים הבאות), הונג-קונג תסבול. אבל בטווח הארוך יותר אני מאוד אופטימי לגבי הונג-קונג. בכל זאת מדובר בכלכלה החופשית בעולם. הונג-קונג ידעה הרבה משברים בעבר, והיא הוכיחה שהיא יודעת לצאת יפה ממשברים אלו. הונג-קונג תמשיך להיות מרכז פיננסי, תיירותי, מסחרי ואולי בעתיד גם תרבותי. זאת יחד עם משטר תקין, מס נמוך ומערכת חוק מפותחת, ימשיכו למשוך להונג-קונג סינים כמו גם זרים (או כמו שאמר לי חבר ישראלי שעובד בסין, אבל חוזר כל סוף שבוע להונג-קונג – "בא לי לחזור לציביליזציה בסוף השבוע – לחזור למקום שאפשר למצוא בקלות סנדוויץ' טוב ולראות סרטים ביו-טיוב"). האמת היא שהגיחה הזאת עשתה לי חשק לחזור להונג-קונג, והסיבה היחידה שאני לא עושה זאת היא כלכלית. אם היה לי מספיק כסף בשביל לשלם 20 אלף ש"ח בחודש על שכירות, הייתי עובר להונג-קונג בלי לחשוב יותר מדי.

הנדל"ן בהונג-קונג

כותרות בעיתונים לחוד ומציאות לחוד!

לפי העיתונים ניתן לחשוב שיש בועת נדל"ן בהונג-קונג. המציאות קצת יותר מורכבת לדעתי. ראשית, יש להבדיל בין השוק למגורים לבין השוק המסחרי. בשוק המסחרי אין שום בועה, מחירי השכירות לא גבוהים מדי, התפוסה בבניינים גבוהה ואני צופה שדמי השכירות יעלו בשנים הקרובות (אלא אם כן יהיה משבר פיננסי גדול בסין).

בנדל"ן למגורים צריך להבדיל בין שוק היוקרה לבין השוק העממי. בשוק היוקרה יש כנראה בועה. המחירים עלו מאוד בשנים האחרונות. בחלק מהבתים הם עלו פי 4 מאז השפל של 2003. אין לי ממש הסבר לעלייה הגדולה במחירים של בתי היוקרה. יכול להיות שזה נובע מההתפתחות של הונג-קונג כמרכז פיננסי. הבורסה ההונג-קונגית התפתחה מאוד בשנים האחרונות. גם הבנקאות הפרטית בהונג-קונג פורחת, כאשר סינים רבים מעדיפים לעבוד מול בנקים בהונג-קונג בגלל הגמישות שבהעברת כספים אל ומחוץ להונג-קונג. סיבות אלו משכו הרבה אנשי כספים לעבור לגור בהונג-קונג (למשל מנכ"ל HSBC שעבר לפני שנה מלונדון להונג-קונג). יכול להיות שזה גרם למחסור זמני בדירות יוקרה.

בשוק הדירות העממי המצב שונה. נפגשתי עם חבר שקנה לפני 3 שנים דירה חדשה בפרויקט מגורים גדול (ב TSEUNG KWAN O). הפרויקט כולל מספר גורדי שחקים שמתחתם קניון גדול, קנטרי-קלאב ותחנת רכבת-תחתית. מרחק הנסיעה למרכז הונג-קונג הוא של כ-30 דקות. מחיר הדירה עמד על 5,000 דולר הונג-קונגי לרגל מרובעת, ומאז המחיר לא עלה. מדובר בכ-250 ש"ח למ"ר – כלומר לא הרבה יותר יקר מדירה חדשה בת"א. אם מביאים בחשבון שמס ההכנסה בהונג-קונג נמוך מאוד, ושאין צורך להחזיק רכב, ניתן לראות שהמחירים בהונג-קונג בשוק הדירות העממי לא כל כך גבוהים.

חבר אחר שלי קנה לפני כשנה דירה ממש במרכז האי הונג-קונג ושילם 6,700 דולר לרגל מרובעת. הוא משלם משכנתה בסך 12,000 דולר ומשכיר את הדירה תמורת 15,000 – עוד הוכחה שמחירי הדירות סבירים.

מחירי הדירות ב TSEUNG KWAN O הפתיעו אותי. עכשיו אני מבין איך סאונדוויל מצליחה לקנות בתים כל כך בזול. היא קונה דירות ישנות במרכז הונג-קונג במחיר של דירה חדשה מחוץ למרכז. הקונים מקבלים עסקה לא רעה – הם עוברים מדירה ישנה לבניין חדש עם ברכה, מרכז מסחרי וסופר גדול מתחת לבית. סאונדוויל הורסת את הבניין, מוציאה עוד 1500-2000 דולר לרגל מרובעת, בונה בניין יוקרה במיקום מרכזי ומוכרת ביותר מ-10,000 דולר לרגל. נראה ששני הצדדים מרוויחים.

סאונדוויל!

– אשה זקנה עולה במדרגות של בניין ישן ונאנחת. לפתע נשמע קול של קריין – "נמאס לך לגור בבניין ישן? נמאס לך לטפס במדרגות? טלפן לריץ' פילד – מס' טלפון XXX".

פרסומת זאת רצה כיום בתחנות הכבלים בהונג-קונג. ריץ' פילד (סימול 8136) היא מתחרה של סאונדוויל בתחום של פינוי-בינויי. היא נסחרת במכפיל הון של כ-4 לעומת מכפיל הון של כ 0.3 של סאונדוויל. אף פעם לא הבנתי מדוע ריץ' פילד כל כך יקרה, למרות שעל פניו נראה שסאונדוויל חברה טובה יותר. כששמעתי על הפרסומת הזאת הבנתי. למרות ששתי החברות עושות פחות או יותר את אותו הדבר, מסביב לריץ' פילד יש הרבה בז (רעש). החברה יותר מוכרת והמשקיעים מאמינים שהיא בתחום צומח – תחום הפינוי-בינוי. את סאונדוויל, לעומת זאת, הם רואים כחברת נדל"ן משעממת.

אי אפשר להעביר ביקור בהונג-קונג בלי לעבור דרך אתרי הבנייה של סאונדוויל. חצי יום הסתובבתי באזור קוסווי-ביי בשביל לבדוק מה מצב הבניינים שהם קנו לאחרונה.

הנה התמונות מהאתרים:

הראשון הוא הבניין שהם קנו לאחרונה ברחוב אלקטריק. אם אני זוכר נכון, התכנון הוא להפוך בניין זה לבית מלון קטן:

The building in electric road

Another photo of this building

באזור יש הרבה בניינים ישנים:

Some other old buildings in that area

עכשיו נעבור לאזור Tai Hang. סאונדוויל הייתה פעילה שם מאוד בשנים האחרונות. הנה שני אתרי בנייה באזור. שניהם היו שייכים לסאונדוויל ונמכרו תמורת רווח יפה.

Two construction sites in Tai Hang that were sold by Soundwill

באזור Tai Hang ישנם עוד הרבה בניינים ישנים:

Many old buildings in Tai Hang

Old buildings next to a new building in Tai Hang

More Old buildings in Tai Hang

Old Buildings in Tai Hang - Just near Warren Woods

והנה בניין המגורים שהם בונים ב Tai Hang – בשם Warren Woods

Warren Woods

Warren Woods

Warren Woods

הבניין החדש עליו הם השתלטו (ברחוב School 18-21) נמצא ממש מאחורי Warren Woods:

Just Behind Warren Woods is the new building they bought - School Street 18-21

School street 18-21

School street 18-21

ועכשיו נעבור לבניין המגורים השני שנמצא בתכנוני בנייה. התפלאתי לראות שכל הדיירים כבר פונו ושהתחילו להרוס את הבניין.

Haven Street

Haven 32-50 - under demolition

תראו באיזה מצב רע נמצא הרחוב. בצד השני יש תחנות מחזור אשפה. אבל המיקום של הבניין מצוין כמו שתראו בתמונות בהמשך. אני מצפה שהקונים יסתכלו על הטווח היותר ארוך, והם יבינו שהמראה של הרחוב ישתנה מאוד תוך 2-3 שנים. לדעתי סאונדוויל תצליח למכור כאן במחיר של לפחות 12,000 לרגל מרובעת.

Recycling centre in the other side of Haven Street

במרחק של פחות משתי דקות הליכה מרחוב Haven נמצא אזור קניות מרכזי בהונג-קונג.

Less than two minutes walk from Haven Street - Lee Garden

Less than two minutes walk from Haven Street

Less than two minutes walk from Haven Street - Lee Garden

Lee Garden

Lee Garden

לא רחוק מלי-גרדן נמצא הטיים-סקוור ולידו הסאונדוויל-פלאזה.

Soundwill Plaza

Soundwill Plaza on the Right. Time Square on the left

Time Square - Tuesday Noon - Many People

Soundwill Plaza

Soundwill Plaza

Soundwill Plaza

Time Square

Time Square

אני מניח שעכשיו הקוראים מבינים מדוע דמי השכירות של החנויות בסאונדוויל-פלאזה גבוהים כל כך. הפלאזה יושבת ממש מול הטיים-סקוור. האזור תמיד מפוצץ בתיירים ובמקומיים. טיים-סקוור עורכת פעילויות רבות בכדי למשוך קונים – תערוכות, מופעים והקרנות. סאונדוויל פלאזה מרוויחה מפעילויות אלו מבלי לבזבז גרוש.

מאחורי הפלאזה נמצא רחוב Tang Lung. הרחוב הרבה יותר צר וצפוף מאשר זכרתי, וכעת אני בספק עד כמה הקניון שבונה שם סאונדוויל יכול להצליח. הרחוב עמוס במיניבוסים, ולא נשאר שם הרבה מקום למעבר של הולכי רגל. כמו שתראו בתמונות, הרחוב עובר מתיחת פנים רצינית.

הנה מעבר צר ומוזנח מהטיים-סקוור לרחוב Tang Lung:

Small alley from Time-Square to Tang Lung Street

Tang Lung Street

Tang Lung Street

Soundwill's new mall in Tang Lung Street

Soundwill's new mall in Tang Lung Street

This building in Tang Lung Street also belongs to Soundwill

The new mall on the left. Another construction site on the right

Tang Lung street No. 1 & 3 - two shops that Soundwill allegedly bought

Tang Lung street No.2 - looks like this building will soon be renovated

שונות

בנוסף גם ביקרתי במלון החדש של שון-הו-טק (סימול 219). הוא היה אמור להיפתח בנובמבר, אבל נראה שיש עוד לפחות חצי שנה עד שהבנייה שם תסתיים. המלון ממש ענק ונבנה בצורה של בית מגורים. אין לי מושג מה הולך שם. זה אמור להיות מלון של כ-300 חדרים, אבל זה לא נראה כך. הקומות הראשונות לא מיועדות לחדרים – מדובר בכ-5-6 קומות שנבנו לגובה של כ-10 קומות. נראה לי שזה שטח שמיועד למסעדות, ברכת שחייה וכו'. מעל קומות אלו יש כ-30 קומות של חדרים. ונראה שבכל קומה יכולים לדחוס הרבה יותר מ-10 חדרים, אז זה נראה קצת מוזר.

גם בהלוך וגם בחזור עברנו דרך שן-ג'ן וגרנו מספר לילות אצל זוג חברים. העיר עוברת מתיחת פנים רצינית. כמו ערים רבות בסין גם שם מרחיבים את הרכבת התחתית. שאלתי את החבר שלי על מצב הדיור בעיר. לטענתו אין הרבה דירות ריקות באזור בו הוא גר. אבל הוא גר בלואו-חו שזה ממש מרכז העיר. גם במרכז בייג'ינג אין הרבה דירות ריקות. אבל כשנסענו לשדה תעופה בשעות הערב, ניתן היה לראות בברור שיש בנייה מאוד מסיבית של בתים חדשים, וככל שמתרחקים מהמרכז רואים יותר ויותר דירות חשוכות.