מדוע העיור בסין חשוב פחות ממה שחושבים לשוק הנדל"ן המקומי

העיור בסין הוא המניע העיקרי לבום הבנייה הנוכחי, או ככה לפחות טוענים אלו שחושבים שהבום יכול להמשיך עוד לפחות עשור. בין אם זה מנהלים של חברות הנדל"ן הסיניות, או המנהלים של חברות שמשרתות את הנדל"ן (ברזל, פלדה, מלט וכו') או גופי מחקר ואנליסטים – רובם אומרים שבום הבנייה יימשך כיוון שלסין יש עוד לפחות 10 שנים של תהליך עיור מסיבי. כיוון שכולם מדברים כל הזמן על העיור כמנוע העיקרי של הנדל"ן, גם אני נפלתי למלכודת הזאת כשטענתי שמספר הבתים שנבנה עולה על המספר שצריך לבנות בשביל הכפריים שמהגרים לערים.
ברשומה הזאת אני אראה שההנחה שבום הבנייה נובע מתהליך העיור היא הנחה שגוייה.

ברשומה על העיור בסין הראיתי שהמומחים למיניהם טועים, ושתהליך העיור בסין בעשור הבא יהיה קטן משמעותית ממה שמצפים. ברשומה – עיור מבלי לעזוב את הכפר, הראיתי שחלק נכבד מתהליך העיור אינו באמת מעבר של כפריים לערים, אלא המרה טכנית של כפרים לערים (כלומר התושבים נשארים לגור באותו ישוב, אבל הגדרת הישוב משתנה מ-"כפר" ל-"עיר"). בזמן כתיבת רשומות אלו גיליתי שהעיור בכלל אינו המנוע שדוחף את ענף הבנייה בסין. ואת זה אני אראה כאן.

כמו שכתבתי ברשומה על העיור בסין, בעשור הקודם נוספו לערים 180 מליון תושבים. האם הם היו הסיבה לבום הבנייה בסין? בואו נבדוק.

מהטבלאות ברשומה – עיור מבלי לעזוב את הכפר – ניתן לראות שבאותו עשור בערים בסין נבנו 6.4 מיליארד מ"ר של שטח מגורים. אפילו אם נניח שכל אחד מ-180 מליון התושבים שנוספו לערים גר בשטח של 30 מ"ר, עדיין נקבל שסך הכל היו צריכים לבנות 5.4 מיליארד מ"ר. כלומר בנו מיליארד מ"ר מיותרים. אבל זה לא נגמר בזה כי:

1 – הכפריים שבאים לגור בערים נמצאים בתחתית הפירמידה מבחינת הכנסות ועושר, ולכן הם חיים בצפיפות הרבה יותר גבוהה, ולא צריכים 30 מ"ר לראש.

2 – כמו שהראיתי ברשומה "עיור מבלי לעזוב את הכפר", חלק גדול מהבניה העירונית היא למעשה בנייה שנעשית ב-"כפר" שמומר אח"כ ל-"עיר".

3 – באותה הרשומה גם הראיתי שרוב הבנייה בכפר אינה בנייה של פחונים ובתי-עץ אלא בניית בטון וברזל.

כל אלו מביאים אותי למסקנה שאי אפשר לחלק את הבנייה בסין לבנייה "עירונית" מול "כפרית", אלא שצריך להסתכל על סין כעל מקשה אחת. ואם עושים זאת, מגלים שסה"כ נבנו בסין כ-13.5 מיליארד מ"ר של שטח מגורים בעשור הקודם. כאשר העיור אחראי לפחות מ-5 מיליארד מ"ר – או פחות מ-40% מסך כל הבנייה.

אז מה קורה כאן? למה הסינים בונים כל כך הרבה?

התשובה למעשה כבר צצה לה בשתי הרשומות הקודמות – הסינים שיפרו מאוד את תנאי המגורים שלהם בשני העשורים הקודמים. בעשור הקודם האוכלוסייה הכפרית הוסיפה 9 מ"ר של שטח מגורים לכל תושב, ובערים נוספו 10 מ"ר לכל תושב. אם מסתכלים על זה ככה, העיור מתגלה כעוד פחות משמעותי. אפילו אם הכפריים לא היו עוברים לערים, הם עדיין היו מגדילים את שטח המגורים שלהם ב-9 מ"ר לנפש, ולכן הסינים היו צריכים לבנות כמעט את אותה הכמות של מבנים.

מה שהניע את בום הבנייה בסין היה שיפור עצום בתנאי המגורים של הסינים. השינוי חל הן בכפרים והן בערים. סך הכל במשך העשור הקודם נוספו לכל סיני כ-10 מ"ר של שטח מגורים.

לא העיור אחראי לבום הבנייה בסין, אלא שיפור בתנאי המגורים.

לכן, אם מנסים לנבא מה יקרא בעשור הנוכחי לענף הבנייה בסין, לא צריך לנסות ולנחש מה תהיה רמת העיור בסין, אלא האם השיפור בתנאי המגורים יימשך. למי בכלל אכפת אם בעשור הזה יתווספו לערים 160 מליון תושבים (כמו שהאקונומיסט חושבים) או 100 מליון (כמו שאני צופה). מה שחשוב זה האם בעשור הנוכחי שטח המגורים הממוצע לאדם ימשיך לגדול בקצב הנוכחי. לדעתי התשובה היא שלילית, ויש לכך 3 סיבות:

הסיבה ההשוואתית

הסיבה הזאת היא למעשה הטיעון המרכזי שלי, ולכן גם הטיעון הכי חזק. שני הטיעונים הבאים הם טיעונים משניים והרבה פחות חזקים, ולכן אפשר לדלג עליהם בלי להפסיד הרבה. הסיבה ההשוואתית לבדה מספיקה לדעתי בשביל להוכיח שבום הבנייה לא יכול להימשך בקצב הנוכחי.

כשמנסים לראות מה צריך להיות שטח המגורים הממוצע בסין, כדאי להשוות זאת עם מדינות אחרות בעולם. בגדול, ככל שהמדינה עשירה יותר, כך שטח המגורים גדול יותר – וזה הגיוני ביותר. כזכור, בסוף 2009 שטח המגורים הממוצע בכפרים הסינים עמד על 34 מ"ר לאדם ובערים על 30 מ"ר. לפי קצב הבנייה בשנים האחרונות סביר להניח ששטח המגורים כיום עומד על 35 מ"ר בכפרים ו 32 מ"ר בערים. או בערך 33 מ"ר בכל סין.

בואו נשווה את זה לאירופה:

הנתונים למעלה מעודכנים ללפני 5-10 שנים, אבל עדיין ניתן להסיק מהם לגבי סין.
דבר ראשון שניתן לראות בבירור זה שיש קשר מאוד חזק בין רמת העושר של המדינה לבין שטח המגורים לנפש. במזרח אירופה תנאי המגורים הם העלובים ביותר, בדרום המצב יותר טוב ובצפון אירופה גרים בנוחות. סין נמצאת בערך ברמה של דרום אירופה, וזאת למרות שהתל"ג לנפש בסין נמוך משמעותית מאשר בדרום אירופה, ואפילו מאשר במזרח אירופה. התל"ג לנפש בסין, למי שלא יודע, הוא בערך ברמה של ירדן!

כלומר, סין היא יוצאת דופן – שטח המגורים לנפש בסין גבוה בצורה לא פרופורציונלית לרמת ההכנסה במדינה. גם השוואה לקוריאה הדרומית מביאה למסקנות דומות (בדרום קוריאה שטח המגורים לנפש עומד על 33 מ"ר – כלומר בערך כמו בסין, למרות שקוריאה מדינה הרבה יותר עשירה).

הסיבה העיקרית לכך שסין היא חריגה, היא לדעתי שבסין יש בועת נדל"ן – קרי עודף בנייה. תראו למשל מה קורה באורדוס:

מספר התושבים בעיר עומד על 650 אלף, כאשר רק בשנת 2010 לבדה נמכרו בעיר דירות בגודל כולל של יותר מ-10 מליון מ"ר. מה שאומר שבשנה אחת נמכרו בעיר 15 מ"ר לכל נפש. מעבר לזה, בשנת 2011 החלו לבנות עוד 20 מליון מ"ר של שטח מגורים – כלומר החלו לבנות עוד 30 מ"ר לכל תושב (ושוב, אלו התחלות בנייה של שנה אחת יחידה!).

זה מה שהביא לעיר הרפאים עליה כבר דיברנו בעבר. מה שמדהים אותי בסיפור הזה, זה שלמרות שהעיר ריקה לגמרי, הם עוד ממשיכים לבנות.
אורדוס היא מן הסתם דוגמה קיצונית, אבל היא כן משקפת את מה שקורה היום בסין. מה שקורה באורדוס, קורה בכל שאר סין אם כי בהיקף קטן יותר.

שטח המגורים בסין גבוה יותר מאשר במדינות עם תל"ג לנפש דומה, בגלל שיש פה בועת נדל"ן ולכן מגמה זו לא יכולה להימשך.

בדוח The sustainability of China’s housing boom של חברות הייעוץ The Economist Intelligence Unit. מופיע המשפט הבא:

Between 2011 and 2020, we expect China’s urban population to increase by 26.1% or over 160m people, while urban per head disposable incomes will increase by 2.6-fold to Rmb51,310 (about US$7,500 at current exchange rates). Residential floor space per head in urban areas will increase from 30 sq metres (in 2008) to 41 sq metres by 2020

ברשומה על העיור בסין הראיתי שהתחזית שלהם לגבי העיור בסין אינה סבירה. אבל מה לגבי התחזית שלהם לגבי שטח המגורים בעיר?
האם זה הגיוני שעד סוף העשור שטח המגורים לנפש בערים הסיניות יעמוד על 41 מ"ר?

נחזור לטבלה שלמעלה. שימו לב שהנתונים על תנאי המגורים באירופה לא מדברים רק על תושבי-הערים אלא על כל תושבי-המדינה, וכיוון שבכל המדינות שטח המגורים לנפש בכפר עולה על זה שבעיר, שטח המגורים של האירופאי העירוני נמוך ממה שמצוין בטבלה. אם אכן הנבואה של האקונומיסט תתגשם, הסיני הממוצע יגור בדירות מרווחות יותר מאשר האירופאי הממוצע חי לפני מספר שנים. הסיני הממוצע יגור בדירות גדולות יותר מאשר הדירות בהם הגרמני או ההולנדי חיו לפני 10 שנים. האם זה נראה לכם הגיוני?

מעבר לכך, אפילו אם הנבואה של האקונומיסט תתגשם, החישוב שלהם שגוי. במאמר הם טוענים שבום הבנייה יימשך בגלל העיור ושיפור מתמשך בתנאי המגורים. אבל אפילו אם בסוף העשור שטח המגורים לנפש בעיר יעמוד על 41 מ"ר, עדיין הסינים בונים יותר מדי.

כיום שטח המגורים בעיר עומד על 32 מ"ר ובכפר על 35 מ"ר. כבר הסברתי שאי אפשר להפריד בין הבנייה בכפרים לבין הבנייה בערים (בגלל שההגדרה של סין למושג "עיר" בעייתית, בגלל שכפרים מומרים לערים ובגלל שגם בכפרים הבנייה היא לא בנייה של פחונים), לכן בואו נבדוק את מצב התחלות הבנייה בכל סין.

ניתן לראות משתי הטבלאות שהצגתי ברשומה "עיור מבלי לעזוב את הכפר" שבשנת 2009 הסינים סיימו לבנות 800 מליון מ"ר של שטח מגורים בערים ובערך מיליארד מ"ר בכפרים – או סך הכל 1.8 מיליארד. מאז המספר צמח מאוד, אבל בואו נהיה שמרנים ונניח שעכשיו הקצב עומד על 2 מיליארד מ"ר בשנה. נחלק מספר זה במספר תושבי סין – 1.34 מיליארד, ונקבל שכיום בכל שנה מסיימים הסינים לבנות 1.5 מ"ר של שטח מגורים לנפש. כלומר עד סוף העשור הסינים יוסיפו עוד בערך 13 מ"ר לכל תושב. זה יביא אותם לשטח מגורים ממוצע של 46 מ"ר. מספר זה יהיה גבוה יותר מאשר בכל מדינה באירופה חוץ מאשר דנמרק ולוקסמבורג.

כמו כן ממספר זה ניתן להניח ששטח המגורים בעיר יעמוד על כ 43-44 מ"ר לנפש – גבוה יותר מאשר האקונומיסט מנבאים. לכן, אפילו אם הנבואה המאוד שורית והמאוד לא הגיונית של האקונומיסט תתממש, עדיין הסינים יצטרכו להאט את קצב הבנייה.

הסיבה התרבותית

שמעתי מספר אנשים שמנסים להצדיק את העיוות הזה ביחס של תנאי המגורים מול התל"ג לנפש בסין ע"י סיבות תרבותיות. אני לחלוטין לא מקבל טענות אלו. מילא אם הסינים היו עם של מיזנתרופים שכל אחד חייב לחיות בניתוק מהסביבה, אבל המציאות היא שונה. למעשה, הסינים די אוהבים לחיות אחד בתחת של השני. צפיפות ורעש לא מאוד מפריעים להם. ההפך, הם נרתעים מסביבה שקטה מדי או מאזורים לא מאוכלסים. אני זוכר כשרק באתי לסין אחת המורות שלי סיפרה לנו שהיא גרה שנה בנורווגיה. לפעמים היא הייתה יוצאת לרחובות אוסלו להסתובב ולא היה אף אחד מלבדה ברחוב דבר שהפחיד אותה מאוד. סיפורים דומים שמעתי מלא מעט סינים.

הנה עוד דוגמה – אחותה של אשתי גרה יחד עם בעלה והבן שלהם (בן 16) יחד עם ההורים שלה באותה הדירה. והסיבה לכך היא לא כלכלית. למעשה, במשך שנתיים הם שכרו דירה במרחק דקה הליכה מההורים, ועדיין לא גרו בדירה. הם שילמו כל חודש שכירות, אבל הדירה עמדה ריקה. הסיבה לכך היא שהם פשוט אוהבים יותר לגור ביחד עם ההורים שלה. ככה כשהם באים הביתה בערב, יש להם אוכל מוכן. בכלל לא מפריע להם לגור ביחד 3 דורות באותה הדירה.

לדודה של אשתי יש 2 דירות בבייג'ינג (ועוד אחת בשלבי בנייה). במשך שנים אחת הדירות עמדה ריקה. הם גרים ביחד היא ובעלה יחד עם שני הילדים שלהם (בן 30 ובת 35) ויחד עם הסבתא (בת 96). הדירה הריקה נקנתה לבן, אבל בגלל שהיא רחוקה ממקום העבודה שלו, הוא בחר שלא לגור בה. רק לאחרונה המשפחה התפצלה בין שתי הדירות.

ושלא תחשבו שהמשפחה שלי היא מיוחדת. אני חי מספיק שנים בסין ומכיר מספיק סינים בשביל לדעת שזה הכלל ולא היוצא מן הכלל. מספיק להסתכל במתחם בו אני גר בשביל להבין עד כמה התופעה של מגורים ביחד של 3 דורות מקובלת בסין.

הסיבה הטכנית

כדי להבין למה הסינים בנו כל כך הרבה בשנים האחרונות, צריך להכיר קצת את ההיסטוריה של סין. אני לא אפרט כאן את כל הרפורמות בענף הנדל"ן שעברו על סין בשני העשורים האחרונים, מה גם שאני לא ממש שולט בהשתלשלות האירועים. במקום זאת אני אספר קצת מניסיוני האישי מה עבר על סין.

כשבאתי לסין בשנת 1994 תנאי המחיה של האוכלוסייה בסין היו ירודים ביותר. רוב האוכלוסייה העירונית חיה בבתים ללא מקלחת, שירותים או מטבח. בחודשים הראשנים של 1994 גרתי ולמדתי בקונמינג שבדרום-מערב סין. אחת מהמורות שלי הייתה בחורה צעירה בת כמעט 30 – נשואה+ילד. היא גרה במגורים שסיפקה לה האוניברסיטה. בעצם זה היה חדר קטן בלי מים זורמים שם הם גרו כל המשפחה. הם היו משתמשים בשירותים ומקלחות ציבוריים, ואוכלים או בקפטריה של האוניברסיטה או מבשלים להם משהו פשוט עם בלון גז שהיה ברשותם.

המורים היותר מבוגרים זכו לגור בתנאים יותר טובים – דירות קטנות עם שירותים, מקלחת ומטבח. אבל רוב האוכלוסייה העירונית גרה כמו המורה הצעירה. (אה – ולאף אחד כמעט לא היה טלפון בבית, ואם היה זה היה דרך שלוחה. ככה שכל הסינים היו מסתובבים עם ביפרים. למי מהקרואים שיודע סינית, באותה תקופה המשפט השגור ביותר היה – 有事呼我 – או – אם אתה צריך אותי, שלח לי הודעה לביפר).

בשנת 1995 כבר גרתי בבייג'ינג והיכרתי את אשתי. שני ההורים שלה היו מרצים באחת האוניברסיטאות בעיר. בגלל ששניהם עבדו באותה האוניברסיטה והיה להם ותק רב, הם זכו לדירה קטנה בגודל של 54 מ"ר – עם מקלחת, שירותים ומטבחון קטן. שם הם גרו עם הבת שלהם, בעלה והתינוק. עקרונית גם אשתי הייתה אמורה להצטופף איתם, אבל היא גרה במעונות של האוניברסיטה באותה תקופה וחזרה הביתה רק בסופי שבוע.

חשוב להדגיש שהדירות אז לא היו בבעלות פרטית. כל הדירות בערים היו שייכות למקומות העבודה (שרובם היו בבעלות ממשלתית). מקומות העבודה היו משכירים לעובדים את הדירות תמורת סכום סמלי ביותר. החלוקה של הדירות נעשתה לפי נקודות – שהייתה בנויה בעיקר על ותק, גיל, מס' הנפשות וכו'.

ואז החלה המהפכה. הסינים החלו לבנות בקצב מסחרר. איפה שהוא בערך בשנת 1995 כל הערים בסין נראו כמו אתר בנייה אחד גדול. הסינים החלו להרוס את כל הבתים הישנים ולבנות תחתם בניינים גבוהים. בשנים שעברו חל שינוי מהותי בתנאי המגורים של הסינים. ההורים של אשתי עברו בשנת 1997 לדירה גדולה יותר של כ-120 מ"ר. הדירות עדיין נבנו בעיקר ע"י מקומות העבודה, אבל הבעלות עליהן הייתה יותר מסובכת. ההורים של אשתי היו צרכים לשלם כדי להשתתף בעלויות הבנייה, אבל האוניברסיטה סבסדה את הבנייה אז העלות הייתה מאוד נמוכה (בערך 10 אלף דולר). הבעלות הייתה על השם של ההורים של אשתי אבל האוניברסיטה אסרה עליהם למכור אותה. או ליתר דיוק, אם הם רצו למכור אותה, הם היו חייבים למכור אותה לאוניברסיטה. מהפך דומה עבר על תושבים רבים בעיר, ורבים מהם עברו לדירות גדולות יותר עם תנאים טובים יותר, אבל הנכס עדיין לא היה ברשותם.

באותה השנה גם ביקרתי בקונמינג והמורה הצעירה בדיוק עברה לדירה קטנה עם שירותים ומקלחת. ככה שהמהפך לא נשאר רק בתחומי בייג'ינג.

ואז איפה שהוא לפני עשר שנים חל שינוי נוסף בסין שאפשר בעלות פרטית על נדל"ן. בשנת 2005 ההורים של אשתי עברו שוב דירה. גם הפעם לדירה שסובסדה ע"י האוניברסיטה, אבל הפעם ההורים היו צריכים לשלם יותר (כ-30 אלף דולר) וכמובן להחזיר את הדירה הישנה. עכשיו הם קיבלו דירת דופלקס עם שטח של יותר מ-140 מ"ר, והבעלות על הנכס נמצאת ברשותם. הם יכולים להשכיר, למכור או מה שבא להם.

תהליך דומה עבר על רוב תושבי העיר, וכיום בערך 90% מתושבי הערים מחזיקים בדירה בבעלותם. הכוונה לתושבים בעלי Hu Kou של עיר. המהגרים מהכפרים לא כלולים בסטטיסטיקה הזאת. זה אחוז החזקה מאוד גבוה – הרבה יותר גבוה מאשר אולי בכל מדינה אחרת. ואכן אוכלוסיית סין העירונית חיה היום בתנאי מגורים טובים מאוד. מי שלא חי טוב אלו המהגרים מהכפרים. אלו עדיין חיים בצפיפות. למשל עובדי מסעדה גרים בדירות שהמסעדה שוכרת בשבילם, כאשר הם גרים כמה עובדים בחדר – במיטות על קומות. אצלנו במתחם העובדים (שומרים, מנקים וכו') גרים במרתפים – כמה עובדים בחדר. פועלי הבניין גרים בקרוונים ליד אתר הבנייה וכו'.

אבל אוכלוסייה זו היא האוכלוסייה החלשה ביותר בסין ובשבילה בעיקר נבנות היום הדירות הציבוריות המסובסדות. ה-36 מליון דירות שהסינים מתכננים לבנות בחמשת השנים הקרובות פחות או יותר יספיקו בשביל לשכן אוכלוסייה זו.

האוכלוסייה העירונית המקורית כבר גרה בתנאים מאוד טובים, ואין להם הרבה סיבות לשפר את התנאים ולעבור דירה. המצב היום בסין שונה מהותית ממה שהיה בשנת 1994 או 2003. בסוף שנות ה-90 סין עברה בום בנייה בשביל לשפר את תנאי המגורים. בעשור הקודם היה מעבר של תושבים לדירות פרטיות וגדולות יותר. אבל היום המעבר הזה כבר הסתיים. לאנשים כמו ההורים של אשתי כבר אין סיבה לעבור עוד פעם דירה. תמיד כשאנחנו מדברים על הנדל"ן בסין אשתי אומרת – "תראה, כל האנשים מסביבנו כבר קנו דירה. אני לא מכירה אף אחד שאין לו לפחות דירה אחת. אז מי קונה את כל הדירות החדשות?".

וזה נכון – לרוב המוחלט של האנשים בערים אין שום סיבה לקנות דירות גדולות יותר. 90% מהאנשים לא צריכים דירה, וה-10% הנותרים יקבלו מגורים מסובסדים מהממשלה. כמובן שככל שסין תתעשר יותר, אנשים ירצו דירות גדולות יותר. זאת תופעה כלל עולמית שתימשך בעתיד הנראה לעין. אבל הביקוש בסין מעכשיו יהיה בשורה אחת עם שאר המדינות המפותחות – כלומר יהיה שיפור בתנאי המגורים, אבל הוא יהיה איטי מאוד ובקו ישיר עם הצמיחה הכלכלית. סין כבר לא צריכה להוסיף 1.5 מ"ר של שטח מגורים לאדם כל שנה.

לסיכום

מה שמניע את שוק הנדל"ן בסין הוא לא העיור אלא השיפור בתנאי המגורים של האוכלוסייה הסינית – הן העירונית והן הכפרית. בעשור הקודם נוספו כ-10 מ"ר של שטח מגורים לכל סיני. הסיבה לפריחה בשוק הנדל"ן נבעה מכך שעד לא מזמן הסינים גרו בתנאים תת-אנושיים. כיום רוב האוכלוסייה העירונית (והכפרית) חיה בתנאי מגורים יותר מסבירים. כמו כן רוב המעבר בשנים האחרונות של הסינים מדירות קטנות לדירות גדולות סובסד ע"י מקומות העבודה (קרי – הממשלה). כיום סבסוד זה פסק.

כאשר ל-90% מתושבי הקבע בערים כבר יש דירה ובד"כ מדובר בדירה גדולה עם תנאים סניטרים בסטנדרטים של מדינה מפותחת, השוק העתידי של רוכשי הדירות יכלול רק:

1 – המהגרים מהכפרים – אבל אלה רובם יגורו בדירות ציבוריות שהממשלה בונה כיום. שטח המגורים לנפש בדירות אלו הוא 20 מ"ר.

2 – צעירים שעוזבים את בית ההורים – אבל הריבוי הטבעי בערים בסין כמעט ולא קיים, ותוך שנים מעטות יהפך לריבוי שלילי. לכן זהו שוק קטן מאוד (אם הוא קיים בכלל – כלומר השוק קיים, אבל הוא מתאזן עם דירות שמתרוקנות בגלל תמותה או הגירה).

3 – שיפור דיור עקב עלייה ברמת החיים – אבל הקצב יהיה איטי בצורה משמעותית ממה שהיה עד היום בסין. במקרה הטוב הוא יהיה ברמה דומה לקצב בעולם המפותח. אם כי סביר מאוד להניח שבשנים הקרובות הקצב יהיה איטי יותר מאשר בעולם העשיר, כיוון שתנאי המגורים היום בסין אינם בפרופורציה לרמת החיים במדינה.