אתמול לקחתי אותכם לטיול קצר בכפר האולימפי. בדרך הביתה החלטתי לבדוק מה מצב הנדל"ן באזור, אז עשיתי סיבוב קטן מסביב למתחם בו אני גר. בסיבוב הליכה של כחצי שעה גיליתי לא מעט נד"לן מסחרי שעומד ריק לחלוטין.
מרכז מסחרי ריק לגמרי
מרכז יותר קטן - גם הוא ריק לחלוטין
כמובן שהיו גם חנויות ומשרדים מלאים, אבל להערכתי באזור בו עשיתי את הסיבוב, יותר מ-30% מהנדל"ן המסחרי עומד ריק. באזור שלי אין שום מרכז מסחרי גדול. המבנה המסחרי הכי גדול באזור שלנו הוא כנראה פאן-גו (עליו גם דיבר פטריק צ'ואנק). זהו מבנה ענק שהוקם ליד הכפר האולימפי לכבוד האולימפיאדה. הוא כולל מלון "7 כוכבים", קניון וחמישה מגדלי משרדים, וכיום עומד כמעט ריק.
הבעיה הזאת לא קיימת רק בבייג'ינג. אני חושב ששלושת הסיפורים הכי מפורסים הם על קניון דרום סין – הקניון הכי גדול בעולם, אשר עומד כמעט ריק. (תודה לאדוארד מלונג שחשף אותי לסיפור זה):
עיר הרפאים ליד אורדוס במונגוליה הפנימית:
והנה סיפור על עוד עיר רפאים – הפעם בדרום מערב סין ליד קונמינג.
אבל אלו לא הדוגמאות היחידות. מה אתם אומרים על "הכפר" בו נבנה הבניין ה-15 הכי גבוה בעולם?
אין ספק שהבניין מוצדק לאור העובדה שה "כפר" מונה 80,000 תושבים. בנוסף לכך, כמו שמצוין בכתבה, אנשי הכפר החרוצים אינם מסתפקים במגדל בבל אחד, וב-2011 הם עומדים לבנות עוד בניין אפילו יותר גבוה, ויש להם עוד תכניות גרנדיוזיות במגירה.
נעבור למספרים
את כל מה שכתבתי עד עכשיו צריך לקחת בערבון מוגבל. סין היא מדינה ענקית. תמיד אפשר למצוא בה כמה בניינים לא מיושבים, ולצעוק שיש עודף בנייה. העניין הוא שיש כל כך הרבה סיפורים כאלו מכל רחבי סין, שקשה לפקפק בכך שישנה כאן בעיה. למרות זאת, הכי בטוח זה פשוט לבדוק את המספרים. בבייג'ין, למשל, אחוזי התפוסה של הנדל"ן המשרדי עומדים על 73%. סטטיסטיקה זו לא כוללת את הנדל"ן שנקנה מהקבלנים ועומד ריק. (בהונג-קונג לשם השוואה, למרות בנייה מסיבית של משרדים בשנת 2007, התפוסה עומדת על 92%).
אבל הבעיה העיקרית היא שאחוזי התפוסה הנמוכים לא עוצרים את תנופת הבנייה בסין. הבנייה המטורפת נמשכת, דבר שיחמיר את הבעיה.
6,800 בורג'-כליפה
כמות הנדל"ן המסחרי הנמצאת כעת תחת בנייה בסין שווה ל 6,800 בורג'-כליפה (הבניין הגבוה ביותר בעולם אשר נמצא בדובאי). לא סתם ג'ים צאנוס טען שהבועה בסין היא "1000 פעמים דובאי". אני בטוח שחלק מהקוראים אומרים לעצמם – אולי 6,800 נשמע מספר גדול, אבל בכל זאת בסין יש יותר ממיליארד תושבים. אז בואו ונבדוק את המספרים – האוכלוסיה בדובאי עומדת על כ 1.4 מליון, ובסין על 1.4 מיליארד – כלומר האוכלוסיה בסין גדולה פי 1,000 מאשר זאת של דובאי. כך שעל פניו, 6,800 בורג'-כליפה זה עסק רציני – אפילו בשביל סין. (ומדובר פה רק על נדל"ן מסחרי שנמצא כיום בתהליכי בנייה – זה לא כולל את הנדל"ן שכבר נבנה). דרך אחרת להסתכל על זה היא שבימים אלו נבנים נדל"ן מסחרי בשטח של 3.15 מיליארד מ"ר. כלומר שלכל סיני (כולל זקנים ותינוקות) בונים קיוביק משרדי בגודל של 2 מ"ר!
זהו ללא ספק מספר אסטרונומי. ברשומה הבאה אני אסביר מה לדעתי תהיינה ההשלכות של בועת הנדל"ן.
מרתק!
נשמע מפחיד. מחכה לקרוא את דעתך על ההשלכות.
אגב להשלמת התמונה, אתה יודע מה התשואה הממוצעת של נדל"ן מסחרי? אם אתה אומר לי שגם זה פחות מ2% אני נכנס למקלט 🙂
גם אני ישמח לדעת את התשואה המקובלת היום…
Thank you for reviewing this issue.
As you say, it should be taken with a grain of salt; when I moved to "my" current city in China, 3 years ago, it was a ghost town with a large amount of empty tall buildings and commercial districts. They are now full, with new mini ghost town surrounding them, no doubt to be filled in a couple of years.
When I first arrived to China quite a few years ago this massive scale of construction looked so awkward, as it's not something I'm used to. Now it seems natural.
This is not to say there is no bubble in the making, I do think that it's much smaller than perceived, though.
לירון, עמיחי – אני לא יודע מה התשואה על נדל"ן מסחרי. רוב הקבלנים משאירים את הנדל"ן המסחרי כהשקעה לטווח ארוך, ולכן קשה למצוא נתונים בעניין. אני אנסה למצוא.
לידו, באיזה עיר אתה גר?
יש הרבה אמת במה שאתה אומר. הבנייה המטורפת בסין נמשכת כבר הרבה שנים. גם בסוף שנות ה-90 לפני שעזבתי את בייג'ינג, אני זוכר שהיו שהזהירו במפני בועה בסין ומפני עודף בנייה, מה שהתברר כחששות מופרכים.
למרות זאת, אני חושב שהפעם המצב קצת שונה. ישנם כאן שני נושאים שונים.
הראשון הוא המחירים של הנדל"ן למגורים אשר לפחות בביג'ינג ובשנחאי מנופחים לכל הדעות. כמו שכתבתי, הדרך הכי טובה למדוד היא בדיקת התשואה, אשר עומדת היום על 1.5%.
הנושא השני הוא עודף הבנייה. זה כבר נושא שאפשר לחלוק עליו – האם יש או אין עודף בנייה. לדעתי יש עודף בנייה. ברשומה הבאה אני גם אביא נתון על ייצור המלט בסין שיוכיח זאת. גם בלי נתונים אלו, לדעתי ניתן לראות שישנה עודף בנייה בסין. אני חושב שהמצב היום מאוד שונה ממה שהיה לפני 10 שנים. אני הגעתי לסין בשנת 94 ואז הסיני הממוצע חי בתנאי מגורים מחפירים. אני זוכר שהגעתי לקונמינג (שם למדתי בהתחלה) הייתי מופתע מאוד ממצב הדיור בסין. אחת המורות שלי, למשל, גרה עם בעלה ובנה בדירת חדר ללא מקלחת, שירותים או מטבח. אז רוב האוכלוסיה העירונית בסין גרה ללא מקלחת ושירותים. מאמצע שנות ה-90 במשך 10 שנים היו 3 גורמים שמאוד תמכו בבנייה מואצת בסין:
1 – שיפור הדיור של האוכלוסיה העירונית.
2 – צמיחה באוכלוסיה הסינית של 1%-1.5% בשנה.
3 – תהליך העיור.
היום סיבות 1 ו 2 כבר לא רלוונטיות. רוב האוכלוסיה העירונית בסין גרה כיום בדירות מאוד גדולות, והצמיחה של האוכלוסיה הפסיקה. ככה שמה שיתמוך בשנים הבאות בבנייה היא ההגירה הפנימית בסין. אבל לדעתי (כמו שכתבתי בתגובה ברשומה הקודמת) ההגירה תהיה נמוכה ממה שמצפים. כמו כן מהגרים אלו מרוויחים משכורת חודשית של 1,000-3,000 יואן לחודש, אז איך הם יכולים לקנות דירות בשווי 2 או 3 מליון?
אני מעריך שהשוק יצליח לאט לאט לספוג את ההיצא – במיוחד בערי החוף, אבל מי יקנה את כל הדירות האלו שבונים במונגוליה או בצ'אנגדו (Chengdu)?
אבל אתה צודק בכך שלא צריך לפחד יותר מדי מכמה קניונים ריקים. סין היא מדינה גדולה, ותמיד יש סיפורים לכאן ולכאן. כמו המקרה שלך שמראה שישנן מגמות ברורות אשר תומכות בבנייה מואצת בסין.
Ido,
I agree that random construction in 4th an up tier cities might implode, I less agree that prices in Shanghai center are inflated that much.
Do we have this impression about Shanghai because prices are indeed too high or because they rose so quickly? In other words, perhaps 5 years ago they were seriously undervalued and now it's a sort of a correction.
Migrant workers buy houses back home where cost might still be down, a friend of mine built a house at his wife's village last month at the with 2000RMB per square meter for land. That's doable.
יש לי חבר שקנה דירה במרכז הונג-קונג תמורת 6,700 דולר הונג-קונגי לרגל מרובעת, או 65,000 יואן למ"ר. המחירים במרכז שנחאי כבר כמעט ומגיעים לרמה זו. זאת ללא ספק בועה. המשכורות בשנחאי הם אולי רבע מאלו שבהונג-קונג, וגם נטל המס בסין הרבה יותר גבוה. אבל באמת הדרך הכי טובה לבדוק היא התשואה על הנכס. תשואה מתחת ל-4% בשנה מראה על בועה. לא קרה אף פעם בשום מקום שהתשואה על הדירות ירדה מתחת ל-2%, והנדל"ן לא התרסק.
בקשר לחבר שלך, זה בדיוק מוכיח את הנקודה שלי. אין באפשרותו לקנות דירה בעיר אז הוא קונה בכפר. אז בשביל מי בדיוק בונים את כל המגדלים האלו?
בינתיים מי שקונה הם ספקולנטים שמחזיקים שתי דירות או יותר אך ורק מתוך ציפיה שמחירן יעלה. זאת תופעה לא טבעית.
In Puxi center center it's still possible to find quite a lot of apartments at 30000RMB and below. For 65000RMB it would be a far higher level, for sure not representative. And why is 65000RMB too high for such an apartment in Shanghai? Is there some automatic rule that it should be lower than Hong Kong?
Other than speculators, there are A LOT of people here with A LOT of cash in their pockets, be it under the table money or money from actual operation.
In February, when prices dropped in some areas by as much as 20%, apartments that went on the market in Puxi were sold practically same day. Buyers came from all over China.
The AVERAGE salary of people in China might be lower than Hong Kong, but there are probably more rich people in China these days than in several European countries combined, including the UK and France.
לידו, אתה חושב שהדירות בשנחאי צריכות לעלות כמו אלו בהונג-קונג למרות שהמשכורות נטו בהונג-קונג הן בערך פי 5 מאשר בשנחאי?
אם כן, אז מה אתה חושב צריך להיות מחיר סביר לדירה בשנחאי?
או ששום מחיר הוא לא יקר מידי, כי יש מספיק סינים עשירים שמוכנים לקנות דירות בכל מחיר בלי כל קשר לכך שהן מניבות תשואה שלילית.
יש קשר מאוד חזק בין תשואות של נכסים למחיריהם בטווח הארוך. לדעתי הסינים רוכשים דירות ריקות בעיקר על מנת להחנות את הכסף כאלטרנטיבה לפיקדון ולא משיקולי השקעה. ככל שהיצע הנדל"ן הבנוי יעלה, תעריפי השכירות ייטו לרדת (למרות הנטיה של הסינים להחזיק דירות ריקות), ולכן בטווח הארוך המחירים של הנדל"ן חייבים לרדת.
זה נכון שהרבה כסף רודף אחרי הנדל"ן כעת, אבל לכסף יש נטיה לשנות כיוון מהר מאוד כשמתחילות בעיות. מה שבטוח הוא שאפילו אם האויר ייצא מהבועה לאט מאוד וברכות, הסיכון כעת הוא גבוה מאוד.
עדו,
מה אחוז העיור בסין?
כיום בארה"ב פחות מ3% מהאוכלוסיה מתפרנס מחלקאות. אני לא זוכר את האחוזים המדוייקים בתחילת המאה או אפילו בשנות החמישים. אבל הם היו באיזור עשרות האחוזים.
עד שסין לא תגיע למצב בו פחות מ10-20 (ובסין ההבדל בין 10 ל20 הוא כ140 מליון איש) אחוז מהאוכלוסיה מתפרנסת מחקלאות, יש עוד מקום לעיור ותהיה דרישה לדירות בערים, כולל בערים בפנים הארץ.
זה עדיין לא אומר שהמחירים ימשיכו ברמה הנוכחית.
ארן, עניתי כבר על עניין העיור ברשומה הקודמת. המומחים מדברים על מעבר של 300-400 מליון מהכפרים לערים ב 20-30 שנה הבאות. אני משוכנע שהמספר הזה מנופח וזאת בגלל שהסינים סופרים הרבה כפרים שהם בעצם ערים של עשרות אלפי תושבים, שכבר שנים אף אחד לא עוסק שם בחקלאות. אבל גם אם תהיה הגירה של 20 מליון סינים בשנה, זה לא מצדיק צמיחה בקצב הבנייה. בעשרים השנה האחרונות גם כן הייתה הגירה לא פחות קטנה, אבל בנוסף לכך הייתה צמיחה באוכלוסיה הסינית, ושיפור בדיור של האוכלוסיה העירונית – דבר שלא יחזור על עצמו ב-20 שנה הבאות. לכן קצב הצמיחה בבנייה צריך לרדת.
לכל שאר המגיבים, אני לא הלכתי כל כך רחוק כמוכם. אני יותר מנסה לחשוב איך לא להפסיד במפולת מאשר איך להרוויח ממנה. השוק הפיננסי בסין לא כל כך מפותח – אין כאן CDS MBS וכדומה. כל הסיכון של המשכנתאות נשאר בתוך הבנקים. אבל אני לא הייתי מאז לשרטט אותם בגלל שהם בבעלות ממשלתית ואין סיכוי שהם יפלו. אם כבר עדיף לשרטט את חברות המלט, הפלדה, הנדל"ן וכו' הסיניות. אבל, גם אז, אני לא רואה רווח היסטרי. נניח שאני אשרטט את חברות הנדל"ן הסיניות הכי ממונפות שאני יכול למצוא, אז אני ארוויח 100% במקרה הטוב, אבל זה יכול לקחת גם 5 או 6 שנים. בקיצור, לא כוס התה שלי.
בינתיים אני אנסה אולי להוריד קצת את הסיכון שלי מהנדל"ן הסיני (אם כי אין סיכוי שאני אמכור את סאונדוויל!). למעשה כבר הורדתי את הסיכון בצורה משמעותית. עד לפני שנה רוב ההשקעות שלי היו בחברות נדל"ן בהונג-קונג, ובשנה האחרונה העברתי 50% מהכסף לארה"ב (רדיו וכאלה).
אני מסכים עם אד שארה"ב תצא הכי טוב מהמשבר הזה. בטוח יותר טוב מאשר אירופה או סין. אם כי לא הייתי מספיד אף אחת משתי אלו. אם תהיה מפולת גדולה בסין, אני אשמח לקנות מניות כמו האנג-לונג (סימול 10) במחירי רצפה.
בעקבות המחקר שעשיתי בימים האחרונים, אני חושב אולי לקנות קצת זהב. אבל אני רק בשלבים ראשונים של בדיקה, ולא בטוח שאני אלך על זה.
עידו, יש דרך טובה לשרטט (מלשון שורט)? תקראו על מייקל בארי באתר שהמלצת עליו – greenbackd הבחור זיהה את בועת הנדלן בארה"ב עוד ב 2002 וכבר מ2003 נתחיל לאסוף סחורה לשורט
סליחה על טעות הכתיב בשמך – עדו
מייקל בארי קנה ביטוח נגד חדלות פירעון של האג"ח המדורג מסוכן ביותר שמבוטח נכסים (RMBS) ואפילו הבנקים שדרכם הוא קנה לא ממש הבינו את צעדיו עד הם עצמם התחילו קונים אותו ביטוח
אלי, לעניות דעתי הבעיה בלשרטט (אחלה מילה, אני מאמץ) במצבים כאלו זה שאתה מניח שוק חופשי, אבל ייתכן שזה לא יהיה שוק חופשי כשיצופו בעיות. נגיד שתקנה CDS על אג"ח של המלווה הגדול ביותר לנדל"ן מסחרי בסין, ייתכן שאיך שתתחיל המפולת הממשל הסיני יכריז שהם ערבים לכל החובות של הבנק ואז יהיה לך קשה להרוויח מעליית הפרמיה.
מעבר לזה ולמרות שנראה שהבועה קרובה לסיומה, אתה אף פעם לא יודע כמה זמן יקח לבועה להתפוצץ. אני יכול להגיד לך שמביקורים תחופים לארה"ב ב2003 היה לי ברור בוודאות שיש בועת נדל"ן ולקח לה 4 שנים להתפוצץ. בזמן הזה אנשים כמו עדו עשו עשרות אחוזים לשנה בזמן שהמשקיע בCDSים היה יושב על פרמיה הולכת ויורדת.
עם זאת וכדי לסייג יש אנשים כמו פרם ווטסה מפיירפקס שעשו בדיוק את מה שאתה אומר והוא למשל עשה הון ב2008.
לירון
לירון, אתה צודק לגבי אי היכולת לתזמן התפוצצות בועה. אפשר להתגבר על זה ע"י DCA או רכישה מחזורית אחת לתקופה מוגדרת של נייר מסוג שיכול לקפוץ במקרה הזה. אני מעלה את הרעיון למרות שלא בטוח שהשוק משוכלל כמו בארה"ב (על אף שהדבר גם בעוכריה). אגב למייקל בארי זה הלך טוב כי הוא התביית על השכבה הכי נפיצה של האג"ח מגובי המשכנתאות. לא ברור אם גם בסין ניתן לסנן את האג"ח באופן דומה. יתכן שגם במפולת לא כל הנדל"ן ירד אלא רק החלק הכי רעוע.
לגבי האפשרות של תמיכת הממשל – נראה לי שזה גדול עליו כמו שהמשבר בארה"ב גדול עליה, נדל"ן הוא אחד הנכסים הכי יקרים של מדינה אם לא היקר ביותר ולכן כשהוא יורד בחדות – אין במה לאזן אותו – רק עם הרווח העתידי כנראה – ממשכנים את העתיד כדי לפתור בעיות בהווה
אני חושב שיש עוד אפשרויות, למשל למכור נכסים אחרים כדי לממן תוכנית חילוץ (800 מיליארד דולר של אגרות חוב אמריקאיות?). תשלב את זה עם הורדה מלאכותית של היואן כל שעבור כל דולר יהיה אפשר לקבל יותר יואן.
אפשרות אחרת היא לחוקק חוקים שמקשים על בעלי חוב להשתמט ממנו (כלומר, אם החוב הוא על 100$ ושווי הנכס הוא 70$ אז אתה לא תוכל פשוט לעזוב את הנכס בדומה למה שהיה בארה"ב.
הייתי נזהר מלהניח הנחות כאלו ואחרות על התנהגות מדינה שמודיעה לך כמה ילדים מותר לך לעשות.
ומעבר לכל זה, נגיד והיית מוצא דרך לשרטט, מתי אתה לוקח את הרווח? אחרי 50%? 100%? 500%? אבל זו כנראה בעיה בכל ספקולציה 🙂
אני לא חושב שהסינים יכולים להשתמש בנכסים הדולריים שלהם כדי לארגן חילוץ. מה בדיוק הם יעשו עם הדולרים – יקנו נדל"ן? אי אפשר להשתמש ברזרבות מט"ח כדי לרכוש נכסים בתוך סין, צריך יואנים. והסינים, בניגוד לאמריקאים, לא יכולים להדפיס כסף עד אינסוף כי כל האינפלציה תישאר בסין ותהרוס את הכלכלה שלה. נדמה לי שהסינים די נדפקו, אלא אם פתאום תהיה נהירה המונית מהכפרים לערים וקצב הבניה יואט מאוד. ההרגשה שלי היא שבסופו של דבר בעוד 5 שנים ארה"ב תהיה במצב טוב בהרבה מסין ומדינות אירופה, אבל נחיה ונראה.
מה עם למכור דולרים ולהשתמש ביתרה בשביל לקנות preferds בבנקים?
אני מסכים עם אד שהסינים בניגוד לאמריקאים לא יוכלו להדפיס יואנים ולעצור את המפולת ללא סיוע מבחוץ (אגב גם ארה"ב קיבלה סיוע מסין ויפן ברכישת כל האג"ח בהיקף 700B אאל"ט רק בסין). לא נראה לי שמדינות יקנו אג"ח סיני כדי לתמוך אם תתפתח בעית נדל"ן בסין – זו אמנם מעצמה אך לא נראה לי שיקחו סיכון של חדלות הפירעון של האג"חים – אולי אני טועה אך להערכתי תשואות כאילו מגוחכות מדגימות בועה בקנה מידה גדול.
לגבי הנושא של השארת הדיירים ומניעת חילוט הדירות – לדעתי לא יכול לעזור אם צריך 80 שנות עבודה כדי להחזיר את המשכנתא כמו בדוגמא של עדו…
מניות בכורה בבנקים סיניים? מה זה יעזור לכלכלה? זה ידלל את המניות ויתן לממשל נתח מהבנקים אך אם אתה מסתכל על מה שקרה בארה"ב מניות בכורה שהממשל קיבל במהלך המשבר לא שוות 700B או 1.5T – כמה שהושקע בתוכנית החילוץ
אגב המילה לשרטט זו המצאה עולזת של מישהו בעבודה שלי:)
תראה, סתם נתתי דוגמא שדרך אחת להרוויח מהמשבר היא דרך CDS על אג"חים מגובי משכנתאות של בנקים סינים שידועים בנדבנות. אבל, הטענה שלי זה שיהיה קשה להניח שוק חופשי ואם הממשל הסיני יצטרך הוא יוכל לעשות שורה לא קטנה של צעדי יום הדין כמו להשתמש בנכסים שלו בכדי לקנות מניות בכורה בבנקים בעיתיים וכך לחזק את הונם. זה יכול לעשות בשילוב עם חוקים שלא היו עוברים באף מדינה אחרת כמו למשל להקשות את היכולת להתחמק מתשלום. לגבי ה80 שנה שציינת, אז זה נכון, אבל לפי עדו הקבלו מתחיל לבנות רק אחרי שהוא מכר את הדירות ולכן יש "פראיירים" שישלמו כמה שצריך ואז זה ה80 שנה, שמתייחס לרמת השכר הממוצעת, פחות משנה, כי האדם שרכש את הדירה כבר מחוייב להלוואה שאני משאר שהיא לא ל80 שנה.
אם אתה מתכוון לאפשרויות רווח מהמשבר בצורות אחרות אז יכול להיות שמה שאמרתי הוא לא רלוונטי.
לגבי זה שהכלכלה תסתבך זו באמת תהיה בעיה אבל השאלה אם זו בעיה שתפיל את המדינה או ש"רק" תוריד אותה למיתון של כמה שנים, ממנו תצא בעזרת הצמיחה המטורפת שלה. ואגב, אני בכלל לא בטוח שהעולם לא יעזור, ההיסטוריה מראה שכשיש אינטרסים יש עזרה, ובסין יש די והותר אינטרסים – החל מדמוקרטיזציה וזכויות אדם וכלה במשאבים ושימוש במשאבים
שיחות המאקרו האלה מתישות אותי, נראה לי שאלך לקרוא איזה 10K טוב 🙂
יכול להיות שלא הייתי ברור בעניין ה-80 שנה. דיברתי על משכורת של כפרי שבא לעבוד בעבודות פשוטות בעיר. השכר של האוכלוסיה העירונית גבוה יותר. מה שרציתי להגיד זה שכולם מדברים על הגירה מהכפרים לעיר, אבל כפרי לא יכול לקנות דירה של 120 מ"ר במחיר של 20,000 יואן למ"ר – שזה בגדול הדירות שבונים כאן. אם הבנייה הייתה באמת מיועדת למהגרים מהכפר, אז הדירות היו צריכות להיות הרבה יותר קטנות – ולא כל מני דופלקסים ווילות שבונים פה על ימין ועל שמאל. כל הקבלנים בונים לפלח העליון, ולכן יש פה קצת סטירה. הם מדברים על ביקוש שנובע מהגירה, אבל בונים לעשירים.
עוד משהו שצריך לדעת זה שבסין אין את האפשרות לתת את המפתחות של הדירה לבנקים כמו שנהוג בארה"ב. מה גם שרוב אלו שקנו פה דירות לא מאוד מינפו את עצמם. אני לא רואה פה מצב שאנשים יעזבו את הדירות שלהם בגלל שערך הדירה ירד. מה שכן, יש סיכוי שאלו שקנו 2 דירות או יותר ינסו לצאת מהשוק.
נעזוב רווחים מקריסת נדל"ן בסין – אתמול היה 1 באפריל 🙂
עדו, זהב? באפט לא אמר פעם שתושבי מאדים לא מבינים למה אנשים מזיזים זהב ממקום למקום ושומרים עליו 24 שעות? האם המטבעות בקריסה לדעתך?
צודק לגבי באפט. אם אני זוכר נכון אז באחד המכתבים למשקיעים – אני חושב 20 שנה אחרי שהוא השתלט על ברקשיר, הוא גם אמר שלאורך 20 השנים האלו זהב הניב תשואה גבוה יותר מברקשיר. כמובן שזה היה בשיא של מחירי הזהב, ומאז הזהב שוב לא עלה במשך 20 שנה.
אני חושב שהממשלות הנפיקו יותר מדי חוב בשנים האחרונות – יש את מדינות PIIGS שישפיעו לרעה על האירו, אני גם לא חושב שהדולר או היואן במצב טוב. אבל הכי מפחיד אותי זה המצב ביפן. לדעתי היא תקרוס בטוח – זה רק שאלה של זמן. אם יפן תקרוס, זה יכול ליצור פניקה בשוק. עוד לא החלטתי סופית בעניין הזהב, אבל אני שוקל זאת.