המירוץ לדירה – נוסח בייג'ינג

למעלה מימין - דירה במתחם שלנו - 126 מ"ר תמורת 3 מליון יואן

מפנים אותנו מהדירה. בעל הדירה בה אנחנו גרים צריך אותה, דבר שאילץ אותנו לחפש קורת גג חדשה. כיוון שאנחנו חיים רק על כמה מזוודות, זה לא הטריד אותי במיוחד, ואפילו נתן לי אפשרות נוספת לבחון את מצב הנדל"ן בבייג'ין.

קצת על האזור שלנו

בייג'ינג בנויה בצורת ריבוע. כל הכבישים כאן ישרים – צפון-דרום או מזרח-מערב. העיר האסורה ממוקמת באמצע כשכבישי טבעת מקיפים את העיר בריבועים הולכים וגדלים ככל שמתרחקים מהמרכז. הטבעת הראשונה היא בעצם העיר האסורה. כך שכבישי הטבעת ממוספרים מ "הטבעת השנייה" ועד ל "טבעת השישית", אבל כיום בייג'ינג משתרעת אף מעבר לטבעת האחרונה.

הדירה שלנו נמצאת קרוב מאוד לטבעת החמישית בצפון העיר. כמו בתל-אביב – הצפון נחשב ליותר יוקרתי מהדרום וזאת מסיבת פאנג-שווי פשוטה – הרוח והמים מגיעים מהצפון. אולם בכל זאת האזור שלנו רחוק מהמרכז או מכל אזור מסחרי משמעותי. כמו כן צריך לציין שאנחנו גרים ממש בסמוך לפארק ענק – הפארק האולימפי שנמצא ליד הכפר האולימפי.

זהו אזור מאוד סיני, כלומר הוא לא מוצף בזרים. אנחנו גרים בתוך מתחם מגודר עם שומרים – דבר שמאוד מקובל היום בסין. זהו מתחם לא מאוד גדול בסטנדרטים סינים. בהערכה גסה שלי גרים כאן כ-5,000 תושבים. המתחם הוקם על מנת לספק מגורים לסגל של אחת מהאוניברסיטאות בבייג'ין (שני ההורים של אשתי הם פנסיונרים של אוניברסיטה זו, ולכן הם קנו פה דירה, ואנחנו משכירים כאן לידם). המתחם הוקם לפני כ-5 שנים ואז הוצעו הדירות לסגל בזול. ההורים של אשתי קנו דירת 120 מ"ר תמורת פחות מ-400 אלף יואן. או 3,000 יואן למ"ר (1,600 ש"ח למ"ר). אלו כמובן מחירים מסובסדים. כבר מתחילת הפרויקט דירות נמכרו כאן תמורת 8,000 יואן למ"ר. כשאנחנו הגענו לכאן באוגוסט שנה שעברה המחירים כבר עלו לכ-20,000 למ"ר. כבר אז אמרתי שמדובר בבועה. סך הכל לא מדובר על אזור מרכזי ויוקרתי. בשביל סיני לשלם שני מליון יואן תמורת דירת 100 מ"ר זה מאוד יקר. כיום המחירים כאן כבר הגיעו ל-25,000 יואן למ"ר (13,500 ש"ח למ"ר).

אנחנו גרים בשכירות בדירה בגודל 130 מ"ר ומשלמים 3,500 יואן לחודש (דמי השכירות כוללים דמי ניהול וחימום בחורף). הדירה הושכרה לפני 3 שנים, כך שידענו שדמי השכירות עלו מאז. חברים ושכנים אמרו לנו שהשכירות על הדירה הזאת צריכה להיות לפחות 5,000 יואן. אולם כשהסתכלנו על דירות, גילינו שהמציאות שונה. ראינו מספר דירות – כולן במתחם שלנו, וכולם ביקשו בערך 4,000 יואן. היו גם כמה ב-5,000 ואפילו 6,000, אבל ברור שאלו לא ממש מיועדות להשכרה (עוד על כך אני אכתוב בהרחבה בפוסט נוסף). די בקלות מצאנו דירה הרבה יותר נחמדה מזאת שאנחנו גרים בה תמורת 4,000 יואן. כך שדמי השכירות לא ממש עלו בשלוש השנים האחרונות. בטח לא בקצב שמחירי הדירות עלו.

הדרך הכי טובה לבדוק אם מחירי הנדל"ן גבוהים היא לבדוק את התשואה על הנכס. נדל"ן כדאי לקנות כאשר הוא מניב 6% ומעלה. בד"כ תשואה של 8% ומעלה תצביע על כך שמחירי הדירות נמוכים, ותשואה של 4% תצביע על מחירים גבוהים. דמי השכירות הם מדד מעולה לתמחור של הנדל"ן, כיוון שדמי שכירות הרבה פחות תנודתיים מאשר מחירי הדירות, וכמו כן הם מצביעים על מה באמת התושבים מסוגלים לשלם.

הדירה שאנחנו כנראה נשכיר היא בגודל של 120 מ"ר. עם מחיר של 25,000 יואן למ"ר, מחירה של הדירה עומד על 3 מליון. השכירות השנתית שנשלם עומדת על 48,000. חישוב מהיר מראה שהתשואה על הנכס עומדת על 1.6%. למעשה בגלל שבעל הדירה עוד צריך לשלם דמי-ניהול, התשואה עוד יותר נמוכה. הריבית היום על משכנתה בסין עומדת על כ-5%. בואו נניח אינפלציה של 3% בשנה בסין, אז התשואה על הנדל"ן תעמוד על 4.5% בשנה. עדיין, עם 5% ריבית, התשואה האמתית על רכישת דירה בבייג'ין היא שלילית.

יש כאן רק מסקנה אחת – או שמחירי הדירות ייפלו, או שמחירי השכירות יזנקו. לא צריך תואר בכלכלה בשביל להבין את זה. הסינים כמובן בטוחים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות (זאת תופעה ידועה בכל בועה – תמיד יש הסבר למה הפעם זה שונה), אבל כל סיני שאני שואל, האם יש סיכוי שהשכירות של הדירה בה אני גר תגיע ל-15,000 יואן בחודש, אומר שאין סיכוי שבעולם שזה יקרה. אבל שכירות שכזאת תניב תשואה של 6%, שזאת פחות או יותר תשואה נורמלית.

אין ספק שיש כאן בועה ענקית. המחירים בבייג'ינג צריכים ליפול ביותר מחצי בשביל להגיע לתמחור "נורמלי". הנושא די העסיק אותי בימים האחרונים, ועשיתי מחקר קצת יותר מעמיק על הנדל"ן בסין. הגעתי לכמה תובנות חדשות שקצת שינו את הדעה שלי לגבי השקעות בסין. אני אכין פוסט מיוחד על הנדל"ן בסין, ואפרסם אותו בימים הקרובים.